DPE F : caractéristiques, loi, travaux prioritaires, que faire pour en sortir ?

Avec le durcissement de la réglementation relative à la performance énergétique des bâtiments, de nombreux logements ont vu leur étiquette au DPE rétrograder à la lettre F. Que l'on soit l'occupant d'une habitation de classe F ou que l'on souhaite la vendre ou la mettre à la location, que faut-il connaître à propos de cette étiquette au DPE ? Et quels sont les moyens pour sortir de ce statut de passoire thermique ? ENGIE revient sur les caractéristiques d'un DPE F et sur les principaux travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques de son bâtiment.

Qu’est-ce qu’un DPE de classe F ?

Établi par un diagnostiqueur certifié en amont d'une vente ou d'une mise en location, selon la méthode de calcul 3CL, le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, permet de classifier un logement selon un mécanisme de double seuil. 

Il permet ainsi d'attribuer à un logement une étiquette énergie de A à G en fonction de sa consommation d'énergie primaire. Les bâtiments les plus sobres sont classifiés A tandis que les bâtiments les plus énergivores, appelés passoires énergétiques ou passoires thermiques, sont dotés des étiquettes F et G.

Le DPE permet également d'attribuer une étiquette climat au logement évalué, en fonction de la quantité de gaz à effet de serre qu'il dégage.

À savoir que le logement est classé selon sa plus mauvaise performance (consommation en énergie primaire ou son émission de gaz à effet de serre).

Rappelons que depuis 2006, ce diagnostic immobilier est obligatoire dans le cadre de la vente et ou de la mise en location d'un bien immobilier (maisons, appartements). En parallèle, ce diagnostic immobilier est opposable au vendeur et au bailleur depuis le 1er juillet 2021. Si ces derniers tentent délibérément de cacher à l’acheteur ou au locataire la véritable classe énergétique du bien, ceux-ci peuvent saisir la justice pour obtenir réparation.

Enfin, il est important de savoir que les DPE sont valables 10 ans, à l’exception des DPE datant d’avant 2018 : ces derniers ne sont en effet plus valables.

Les caractéristiques d’un logement de classe F au DPE

Une passoire thermique de classe F au DPE se caractérise par deux critères principaux :

• Une consommation d’énergie plus élevée que la moyenne : un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh/m² d’énergie primaire sur l’année ;

ET/OU

• Des émissions de gaz à effet de serre trop importantes : une habitation classée F émet entre 70 et 100 kg CO2 eq/m²/an.

À titre de comparaison, un logement classé A présente une consommation moyenne de 50 kWh/m²/an et une émission de gaz à effet de serre de 5 kg eq CO2/m²/an.

La consommation d’un logement de classe F au DPE

Qui dit logement classé F au DPE dit dépenses énergétiques élevées. Pour rendre compte de cette situation, voici un tableau des moyennes par an de consommations des passoires thermiques classées F et des logements classés C.

* Sur la base d’une consommation maximale de 420 kWh/m²

** Sur la base consommation minimale de 330 kWh/m²

*** Sur la base d’une consommation maximale de 180 kWh/m²/an

D’après l’analyse de ces données, on se rend compte qu’un logement classé F au DPE consomme pratiquement le double d’énergie par rapport à un logement plutôt performant d’un point de vue énergétique !

Qu’implique un DPE de classe F ? 

Dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location d’un bien immobilier, le propriétaire a l’obligation de fournir un DPE, hormis quelques rares exceptions pour des biens non soumis au DPE. Pourquoi ? 

D’une part pour avertir les acquéreurs ou locataires de leurs futures dépenses de chauffage, d'eau chaude sanitaire, de climatisation, d’éclairage, de ventilation… D’autre part pour leur permettre d’anticiper ces coûts et de mieux sélectionner les biens le cas échéant.

Dans le cadre de la vente et de mise en location des biens classés F au DPE, la loi Climat et Résilience prévoit en outre un cadre légal spécifique. Cette mesure s’inscrit dans la volonté du Gouvernement d’accélérer la rénovation des logements F et G. À horizon 2028, ce dernier ambitionne en effet la disparition totale des passoires thermiques, afin de limiter les émissions de gaz à effet de serre et lutter contre la précarité énergétique.  

L’interdiction progressive de la mise en location des passoires énergétiques

Depuis le 24 août 2022 en métropole, les bailleurs et propriétaires louant des biens au DPE F ont interdiction d’augmenter le loyer. Cette interdiction vaut au changement de locataire, au renouvellement du bail ou pendant le bail.

L’interdiction d'augmentation des loyers en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte pour les logements de classe F (ainsi que G) au DPE, entrera quant à elle en vigueur au 1er juillet 2024.

En outre, la Loi Climat et Résilience prévoit qu’à partir du 1er janvier 2028, tous les logements classés F soient interdits à la mise en location. Ils seront en effet jugés par la loi comme ne respectant pas les critères de décence. Rappelons que les bâtiments de classe G auront été tous exclus du marché locatif à partir du 1er janvier 2025.

L’audit énergétique obligatoire avant la mise en vente des passoires énergétiques de DPE F 

Depuis le 1er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique est obligatoire avant la mise en vente d’une passoire thermique (maisons et des immeubles en monopropriété notés G ou F). 

L’audit énergétique rejoint donc, dans ce cadre, la liste des annexes obligatoires au Dossier de diagnostic technique (DDT).

Propriétaire d’un logement classé F au DPE : quels travaux réaliser ? 

Que l’on veuille vendre une passoire thermique, louer ou simplement améliorer son propre confort thermique, il est nécessaire de bien réfléchir en amont au bouquet de travaux de rénovation énergétique à engager. Il est également essentiel de bien les hiérarchiser du plus au moins prioritaire, de bien budgétiser les coûts des travaux et de bien estimer les progrès énergétiques futurs.

L’audit énergétique, même quand il n’est pas obligatoire, est un moyen fiable de tirer un maximum de bénéfices (et d’atteindre l’étiquette la plus haute possible) tout en évitant les travaux et/ou les dépenses inutiles ou inappropriées.

Mais pour vous donner d’ores et déjà une indication, L’ADEME préconise d'échelonner les travaux dans l’ordre suivant. 

Les travaux d’isolation thermiques

Parce qu’une toiture mal isolée est responsable de la part la plus importante des déperditions de chaleur, l’Ademe conseil de commencer sa rénovation énergétique par la toiture, notamment par l’intérieur entre les chevrons. 

Ensuite, les murs et les planchers bas pourront être rénovés, puis les fenêtres existantes, avec la pose de double ou du triple vitrage. On terminera par l’isolation des portes et celle des ponts thermiques. 

Pour cela, plusieurs techniques disponibles : vous pouvez procéder par l’extérieur ou par l’intérieur. Bien que la première option soit plus efficace d’un point de vue énergétique, elle est aussi plus coûteuse. 

Enfin, de nombreux matériaux peuvent être utilisés, bien que les isolants biosourcés aient la préférence de l’Ademe.

Les autres rénovations énergétiques

Suite aux travaux d’isolation, l’Ademe envisage plusieurs autres types de travaux. Les travaux relatifs à la ventilation, avec l’installation d’une VMC simple flux ou VMC double flux. Le changement de mode de chauffage pour sortir des énergies fossiles, en passant d’une chaudière fioul ou gaz à une PAC air-eau par exemple. Et enfin le remplacement des appareils électriques pour des appareils avec une classe énergétique correcte.

Mes travaux de rénovation énergétique et d’isolation avec ENGIE

Pourquoi réaliser ces travaux ? 

Dans le cadre de la mise en location d’un bien classé F au DPE, faire des travaux est une étape obligée pour anticiper son retrait du marché locatif à horizon 2028. Toutefois, gardez en tête que l’étiquette énergétique a parallèlement une incidence sur la valeur du bien : c'est ce que l’on appelle la valeur verte.

Il a en effet été constaté que les bâtiments dont l’étiquette est mauvaise subissent une décote par rapport à la moyenne des prix de vente des autres biens. Un logement classifié passoire thermique (classe F ou G) exemple subit une moins-value de 2 à 18 % par rapport à un logement de référence de classe D⁽¹⁾ ! À l’inverse, les biens immobiliers classés A ou B au DPE bénéficient d’une surcote, c’est-à-dire une hausse de leur valeur marchande par rapport à des biens moins performants, toutes choses égales par ailleurs (superficie, localisation, exposition…).

Quelles aides pour sortir du statut de passoire thermique ? 

Les propriétaires occupants ou les propriétaires bailleurs d'un bâtiment de classe énergétique F au DPE peuvent compter sur des aides variées pour rénover leur logement : 

• MaPrimeRénov’, dont le bonus « sortie de passoire thermique » dédié aux biens notés G ou F sur leur DPE : gain financier supplémentaire allant jusqu’à 1 500 € ;
• Les Certificats d’économies d’énergie tels que la Prime Économie d’Énergie d’ENGIE (coups de pouce chauffage et/ou isolation et rénovation performante d’une maison individuelle) ; 
• Les aides des collectivités locales ;
• Les aides d’Action Logement ;
• La TVA à 5,5 %…

Locataire d’un logement de classe F : comment agir pour réduire la note énergétique de votre habitation ? 

Engager des travaux de rénovation en tant que locataire

Si la démarche est encore rare, il est tout de même important de souligner que les locataires ont également droit à des aides pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique à leurs frais. 

En tant que locataire, vous pouvez ainsi toucher la Prime Économie d’Énergie d’ENGIE ou encore le chèque énergie. Pensez toutefois à obtenir l’accord de votre propriétaire si vous souhaitez réaliser des travaux.

Cependant, si, en tant que locataire, vous ne souhaitez pas engager vous-même les travaux, n’hésitez pas à transmettre les arguments incitatifs à votre propriétaire bailleur. Rappelez-lui qu’il peut bénéficier d’aides destinées aux propriétaires bailleurs. Vous pouvez également mentionner le fait que la valeur marchande de son bien sera renforcée après travaux.

Sachez par ailleurs qu’un propriétaire bailleur ne peut pas être contraint de faire des travaux  en cours de bail. En revanche, au moment du renouvellement tacite du bail (c'est-à-dire au terme du bail), il devra réaliser au plus tard avant le 1er janvier 2028 des travaux qui lui permettent de continuer à louer.

Adopter des éco-gestes au quotidien

Sur le devant de la scène depuis quelques mois, notamment en raison de la hausse des prix de l'énergie, les éco-gestes du quotidien ont démontré leur efficacité. Pour abaisser la note énergétique d'un logement de classe F, voici les recommandations de l’ADEME⁽³⁾ : 

• Abaisser la température du chauffage (19° dans les pièces de vie, 17°/18° dans les chambres) ;

• Baisser la température de chauffe de votre eau chaude sanitaire si vous avez la possibilité de la choisir et utiliser des régulateurs de débit ;

• Installer des rideaux épais aux fenêtres et aux portes, et veillez à fermer les volets la nuit ;

• Remplacer vos vieillissantes ampoules contre des ampoules LED et de matériel électrique pour des modèles moins énergivores ;

• Éteindre complètement voire débrancher vos appareils électriques au lieu de les laisser en veille ;

N’oubliez pas de suivre votre consommation : nos clients ENGIE ayant eu un suivi régulier sur Ma conso ont réduit en moyenne de 12% leur consommation d’électricité ⁽⁴⁾.