Dossier ENGIE
Diagnostic de performance énergétique (DPE) : que dit la loi ?
L’audit énergétique réglementaire est désormais obligatoire. Mais qui est réellement concerné par cette obligation ? Tout ce que vous devez savoir avec ENGIE.
Avec le renforcement de la réglementation énergétique, certains propriétaires devront fournir un audit énergétique obligatoire au moment de la vente de leur bien immobilier. Qui sont-ils et pour quels biens ? Pour bien comprendre la réglementation instituée par la loi climat et entourant l’obligation de fournir ce document, ENGIE vous propose de faire le point !
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Dans quels cas l’audit énergétique est-il obligatoire ?
L'audit énergétique est un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d'un logement. Il sert d’abord à sensibiliser les propriétaires et futurs acquéreurs aux questions de la transition écologique et énergétique. Il oriente ensuite vers un ensemble de travaux pertinents d'amélioration de la performance énergétique via plusieurs scénarios. Mais dans quel cas est-il obligatoire ?
Maison individuelle : un audit obligatoire pour la vente d’une passoire thermique
Jusqu'à maintenant, seul le diagnostic de performance énergétique (DPE) était obligatoire dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier. Avec le renforcement de la législation sur les passoires thermiques, le DPE s'accompagne depuis le 1er avril 2023 d’un audit énergétique.
Tous les biens ne sont pas concernés par cette mesure. Doivent s'y plier :
- Les biens immobiliers (maisons individuelles en France métropolitaine) classés F ou G (qualifiés de « passoires thermiques »), lorsqu'ils sont mis en vente ainsi que le DPE
- Depuis le 1er janvier 2025, les DPE E sont également soumis à l'obligation
- Les biens dont la signature de la promesse de vente (ou l'acte de vente) a été réalisée à compter du 1er avril 2023(1).
Cette mesure est destinée à être progressivement étendue. Les habitations classées F ou G situées dans les départements et régions d’outre-mer sont concernées depuis 1er juillet 2024. Les habitations en monopropriété classées D devront quant à elles réaliser un audit énergétique obligatoire à partir du 1er janvier 2034. L'idée est toujours la même : aider le futur acquéreur du bien à estimer plus précisément les points faibles et les montants à engager pour améliorer les performances énergétiques de l'habitation.
L'obligation a été retardée
Cette mesure était initialement prévue au 1er janvier 2022 puis au 1er septembre de la même année. Finalement, l’obligation d'audit énergétique réglementaire pour la vente d'une passoire thermique a été repoussée au 1er avril 2023.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?
L'obligation d'audit énergétique dans le cadre d’une vente concerne les biens classés F et G détenus en monopropriété. Dans le cas le plus courant, il s'agit de maisons individuelles. Cependant, si un immeuble composé de plusieurs appartements est détenu dans sa totalité par un propriétaire unique, il sera alors considéré comme un seul bien et donc soumis à l'audit énergétique obligatoire, s’il est classé F ou G ou E au DPE.
En revanche, les lots en copropriétés, c’est-à-dire les appartements d’un immeuble détenus par différents propriétaires ne sont pas visés par cette mesure.
De plus, cette mesure concerne les biens à la vente : les biens mis en location n’entrent pas dans le champ d'application de l’audit obligatoire. Les propriétaires bailleurs n'ont pas à fournir d'audit mais seulement un DPE, joint au contrat de location.
L’obligation d’audit énergétique pour bénéficier des aides (MaPrimeRénov’ rénovation d'ampleur)
Autre situation dans laquelle la réalisation d'un audit énergétique est obligatoire : la demande d’aides conditionnées à la preuve des réels gains d’énergie après travaux (telles que MaPrimeRénov’ rénovation d'ampleur). En effet, pour que votre dossier soit éligible, le gain énergétique minimum obtenu après travaux doit être de 55 %. Pour le prouver, un audit énergétique est donc impératif. Notez qu'il existe des aides pour financer l'audit énergétique lui-même.
Qu’impose la réglementation en matière d’audit énergétique ?
Pour être valable, l'audit énergétique doit répondre à des critères réglementaires précis. Le point avec ENGIE.
Les délais de réalisation de l’audit énergétique
La validité de l'audit énergétique d'une passoire thermique dépend tout d'abord de la date à laquelle il est réalisé. Le propriétaire doit en effet initier la démarche avant la mise en vente du bien classé E, F ou G au DPE.
À noter que l’audit énergétique obligatoire doit être remis au potentiel acquéreur dès la première visite (au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente).
Le contenu de l’audit énergétique
Le contenu de l'audit énergétique est lui aussi formaté par la loi. Il doit comprendre :
- Un état des lieux du bien à vendre ;
- Une appréciation de la performance énergétique actuelle du lot ;
- Au minimum deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule (pour faire passer les logements F ou G en classe C ou pour faire passer les logements E ou D en classe B) ;
- La première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E (exception faite des contraintes particulières) ;
- Une précision des économies d’énergie attendues ;
- Une estimation des coûts des travaux ;
- Un rappel des aides publiques possibles.
Confier l’audit énergétique à un Bureau d’études thermiques (BET)
Un audit énergétique ne peut pas être confié à n’importe qui. La législation précise que seuls les professionnels qualifiés, impartiaux et indépendants vis-à-vis du propriétaire peuvent réaliser un audit énergétique.
Pour les maisons individuelles, vous pouvez faire appel à des bureaux d'études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911). Ces entreprises doivent être certifiées « RGE offre globale ». Les diagnostiqueurs immobiliers doivent eux aussi être certifiés, c'est-à-dire en possession d'une attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit.
Les propriétaires d’immeubles en monopropriété doivent solliciter les bureaux d'études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905). Les sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation peuvent également les accompagner sur ce sujet.
Quelles sanctions prévues pour les vendeurs sans audit ?
Ni la loi climat « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets », ni les décrets et arrêtés ne prévoient de sanctions pour le moment en cas de vente sans audit.
Attention toutefois à la défiance des acheteurs potentiels devant un propriétaire qui ne respecterait pas ses obligations légales.
Dans quels cas l’audit énergétique est-il “seulement” conseillé ?
Un audit énergétique est en réalité un bilan complet de la performance énergétique d'un logement. Il est donc particulièrement recommandé en amorce d'un projet de rénovation énergétique puisqu'il propose un état des lieux de l'isolation et des équipements de chauffage, met en lumière des sources de déperdition et des possibilités d'évolution et présente des plans d'action séquencés et chiffrés pour des travaux de rénovation énergétique efficaces.
À noter que dans ce cas, l'audit énergétique n'a pas un caractère obligatoire. Il est simplement fortement recommandé.
Réalisez des travaux d’isolation à la maison
| DPE | AUDIT | |
|---|---|---|
| Les objectifs ? |
|
|
La forme et le fond ? |
Un rapport synthétique et informatif permettant de donner une classe énergétique à votre logement. |
Un état des lieux complet de la performance énergétique de votre logement et véritable guide séquencé et chiffré des actions à mener. |
Les professionnels qualifiés ? |
Diagnostiqueur certifié et accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). |
Bureaux d'études qualifiés OPQIBI 1911 ou OPQIBI 1905. |
Quelles obligations ? |
Obligatoire (et même opposable par le locataire ou l'acquéreur) dans le cadre d’une vente pour TOUS les logements. |
Obligatoire dans le cadre de la vente des passoires thermiques uniquement. |
Audit énergétique obligatoire : ce qu'il faut retenir
Les propriétaires de biens en monopropriété classés E, F ou G au DPE sont dans l'obligation de fournir aux potentiels acquéreurs un audit énergétique. Les propriétaires d’un appartement au sein d’une copropriété ne sont donc pas concernés.
Si cette mesure concerne dans l'immédiat les passoires thermiques uniquement, elle est destinée à être progressivement étendue.
Un audit énergétique vous sera également demandé si vous sollicitez des aides conditionnées à l'atteinte de gains énergétiques minimaux, telles que MaPrimeRénov’ rénovation d'ampleur.
Toutefois, vous pouvez tout à fait commander un audit énergétique en dehors du cadre réglementaire. Il s'agit d'une aide précieuse si vous avez un projet de rénovation énergétique.
À ne pas confondre avec le DPE, cet état des lieux précis et documenté vous fournira plusieurs plans d’actions hiérarchisés et chiffrés. Vous aurez alors toutes les cartes en main pour améliorer durablement et intelligemment la performance énergétique de votre bâtiment !
Quel est le prix d'un audit énergétique ?
Le prix d'un audit énergétique n'est pas réglementé par la loi. Mettez donc en concurrence plusieurs professionnels en demandant gratuitement leurs devis.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ou passoire énergétique ?
On dénombre 5,2 millions de résidences principales sous le statut de passoires énergétiques en France (2). Il s'agit de bâtiments d'habitation dont l'isolation est médiocre et dont les installations de chauffage ou de ventilation sont énergivores, ce qui alourdit singulièrement les factures énergétiques des occupants. Sans compter la forte pollution atmosphérique dont ils sont responsables.
Pourquoi réaliser des travaux de rénovation énergétique ?
Que votre bien soit une passoire thermique ou non, vous valorisez votre bien à la vente en réalisant au préalable des travaux de rénovation. Sachez par ailleurs que la mise en location des logements classés F ou G au DPE est interdite depuis le 1er janvier 2023. Enfin, avec les bons travaux, vous augmentez le confort thermique de votre logement et réalisez des économies d'énergie.
