Valeur verte : quel est l’impact du DPE sur le prix de vente d'un bien immobilier ?

Aujourd’hui, la localisation, la surface ou encore l'orientation d’un bien immobilier ne sont plus les seuls critères passés en revue par les futurs acheteurs. Les performances énergétiques de la maison ou de l'appartement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre sont également des facteurs déterminants dans l’acte d’achat. Au point d’avoir une incidence sur les prix de vente. Alors, quel est l’impact du DPE sur le prix des biens immobiliers actuellement à la vente en France ? Découvrez notre article sur la valeur verte immobilière !

Qu’est-ce que la valeur verte d’un logement ?

De nos jours, que l’on parle d’achat, de vente immobilière ou encore de mise en location, le DPE est partout ! Il accompagne tous les actes concernant un logement.

En effet, les niveaux de consommation énergétique des logements à vendre ou à louer doivent être clairement mis en évidence : les agences et/ou les propriétaires sont tenus légalement d’informer les futurs acquéreurs et/ou locataires de leurs dépenses énergétiques à venir.

Or, cette information a désormais une incidence sur les prix de vente immobilier ou de mise en location. Certains biens à hautes performances environnementales présentent des prix de vente ou de location supérieurs aux prix constatés sur le marché. À l’inverse, des biens immobiliers affichant des performances énergétiques basses sont vendus ou loués moins chers que d’autres biens aux caractéristiques similaires.

Cette plus-value immobilière due à la performance énergétique du bien à vendre ou à louer, c’est-à-dire l’écart entre le prix de vente - ou le loyer, et les prix constatés sur le marché, est appelée la valeur verte d’un logement.

Quels sont les mécanismes de la valeur verte ?

En toute logique, un bien immobilier avec une bonne performance énergétique consomme moins d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire etc… 

Or, en période de hausse des prix de l’énergie et avec la prise de conscience liée à la transition énergétique, il s’agit d’un critère de choix important dans la décision d’achat.

Ceci s’explique par le fait que les futurs acquéreurs anticipent le niveau de leurs factures d’énergie à venir. Avec une bonne isolation et un système de chauffage performant, ils s’attendent à diminuer leurs factures d’énergie. De même, en raison de la faible empreinte carbone de ces logements, voire de leur neutralité, les futurs acheteurs escomptent diminuer leur impact environnemental en réduisant leurs émissions de gaz à effet de serre.

À l’inverse, dans le cas des logements énergivores, les futurs acquéreurs anticipent des dépenses d’énergie élevées. Par ailleurs, il est probable que ce type de logements nécessitera des travaux de rénovation énergétique relativement coûteux à plus ou moins brève échéance. 

En conséquence, la demande pointe davantage sur les biens dont la performance énergétique est d’ores et déjà élevée.

Toutefois, même si la construction de bâtiments respectueux de l’environnement augmente et même si la rénovation énergétique des logements gagne en ampleur, les habitations classées A et B restent rares. C’est pourquoi la demande ne peut pas nécessairement être satisfaite pour ce genre de biens.

Sur un marché régi par le jeu de l’offre et la demande, plus un bien est demandé, plus sa valeur immobilière ou locative augmente. Au contraire, moins un bien séduit (DPE mauvais), moins sa valeur sera élevée. 

Ce mécanisme explique ainsi l’impact de la valeur verte sur les prix de vente des biens immobiliers en France.

Quel est l’impact du DPE sur la valeur d’un logement ?

Le niveau d’isolation des biens et la performance des systèmes de chauffage peuvent donc avoir une incidence à la hausse sur les prix de vente. En moyenne, la valeur verte s’élève de 5 % à 22 % par rapport au prix marché.

Toutefois, une étude sur le prix de vente des logements anciens en 2020 du Conseil Supérieur du Notariat⁽¹⁾ rappelle que la valeur verte n’a pas le même impact partout en France et selon les types de biens.

L’impact du DPE suivant la situation du marché immobilier

D’abord, les variations à la hausse des prix de vente sont plus ou moins importantes selon que le marché immobilier soit tendu ou non.

Ainsi, la valeur verte est beaucoup moins importante sur des marchés tendus, comme en Ile-de-France ou dans le Sud-Est. Les appartements dont le DPE affiche une étiquette A ou B se vendent par exemple 6 % plus cher que les appartements étiquetés D et plus en Ile-de-France. La différence est de 17 % en Centre-Val de Loire, 16 % en Occitanie et 14 % en Nouvelle-Aquitaine ⁽¹⁾.

De même, la décote verte dans la ville de Paris est inexistante. Ceci s’explique par le fait que 50 % des logements vendus sont classés E, F ou G dans la capitale : en absence de véritable choix, la demande reste forte pour ce type de biens.

À l’inverse, la décote verte des logements classés E, F ou G est de 6 % à Lyon, Marseille, Nice, Nantes ou Angers par rapport à des logements classés A ⁽²⁾.

L’impact du DPE selon les types de biens immobiliers

Autre constat de l’étude sur le prix de vente des logements anciens en 2020 du Conseil Supérieur du Notariat, la décote verte est plus importante pour les maisons que pour les appartements. 

Ainsi, la moins-value réalisée par les appartements classés F et G au DPE en Nouvelle-Aquitaine est de l’ordre de 14 % en moyenne⁽¹⁾. Dans la même région, les maisons anciennes classées F et G au DPE se sont vendues en moyenne 20 % moins chères que des maisons similaires classées D.⁽¹⁾

Cette situation vient du fait que les maisons consomment globalement plus d’énergie que les appartements. Les futurs acheteurs anticipent donc ces dépenses énergétiques en plus (en moyenne 35 % d’énergie supplémentaire), a fortiori quand la performance énergétique de la maison est médiocre.

Faire des travaux de rénovation énergétique pour améliorer son DPE : est-ce rentable dans le cadre d’une vente ? 

Comme nous l’avons vu, les propriétaires de logements classés A, B et même C au DPE ont une chance de vendre à un prix supérieur au marché. 

Aussi, dans le cadre de la préparation d’une vente d’un appartement ou d’une maison dont les performances énergétiques sont mauvaises, vous avez tout intérêt à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cela pourrait vous permettre de faire une plus-value et donc de rentabiliser les travaux. 

Imaginons que vous soyez propriétaire occupant d’une maison de 120 m² dans la banlieue de Troyes (Grand-Est), actuellement chauffée avec une ancienne chaudière au gaz. Une isolation importante est donc requise pour faire des économies d’énergie. La construction de la maison date d’avant 1975. Vous l’utilisez en tant que résidence principale et votre famille est composée de quatre personnes. Enfin, le revenu fiscal de votre foyer est de 50 000 €.

Vous souhaitez réaliser un bouquet de travaux vous permettant de passer à une étiquette C au DPE : 

• Une isolation sous toiture entre chevrons pour 100 m² de toiture = 6 800 €

• Une isolation du vide sanitaire pour une surface de 60 m² = 3120 €

• Un changement de chaudière pour une chaudière à condensation = 5 600 €

En tant que propriétaire, vous êtes éligibles à certaines aides, à savoir : 

• MaPrimeRenov

• Prime Économies d’Énergie ENGIE

Le montant de ces aides déduit, le reste à charge s’élève à 12 640 €. À noter que cette estimation des coûts des travaux et du montant des aides versées a été réalisée via l’espace prime d’ENGIE.

Selon l’étude du Conseil Supérieur du Notariat, la plus-value d’un passage d’une étiquette D à une étiquette C dans le Grand-Est est estimée à 7% environ.

Sachant que le prix moyen d’un logement en étiquette D au DPE est d’environ 232 000 € (estimation BienIci), la plus-value estimée par le passage en étiquette C est de 16 240 € (232 000 x 1,07 - 232 000).  

Cela porte la différence “plus-value / reste à charge des travaux” à 3 600 €. Ainsi, vous pouvez espérer in fine gagner de l’argent en faisant vos travaux de rénovation énergétique. Sans compter que pendant toute la durée d'utilisation du bien avant sa vente, vous réaliserez des économies d'énergie. 

Bien évidemment, chaque chantier est différent et chaque cas est particulier. Gardez donc en tête qu’il est absolument nécessaire de vous faire accompagner, de sorte que les estimations et les devis soient vraiment personnalisés selon votre projet. 

Réalisez vos travaux avec ENGIE