Que signifie “non soumis au DPE” pour un bien immobilier ?

Quiconque est passé devant la vitrine d’un agent immobilier a déjà rencontré ces étiquettes de couleur, variant du vert au rouge, symbolisant les résultats du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Vous avez peut-être également remarqué que certaines annonces mentionnent parfois des habitations “non soumises au DPE”. Mais est-ce légal de vendre un logement sans DPE ? Dans quels cas particuliers peut-on se passer de DPE ? Est-ce risqué ? ENGIE répond à toutes vos questions concernant les biens “non soumis au DPE” dans cet article.

À quoi sert le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique, réformé par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et applicable depuis 1er juillet 2021, évalue la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Il permet ensuite de le classifier sous des étiquettes, allant de A à G. Ainsi, les bâtiments de classe A consomment peu d’énergie, sont très bien isolés, émettent peu de gaz à effet de serre quand les bâtiments de classe F et G (dits passoires thermiques) sont extrêmement énergivores.

Réalisé par un professionnel avant qu’un bien ne soit vendu ou loué, le DPE a pour objectif d’aider les futurs propriétaires ainsi que les futurs locataires à se rendre compte de la performance énergétique d’une habitation.

Dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location, le DPE est obligatoire, à quelques exceptions près : les biens non soumis au diagnostic de performance énergétique dont nous allons parler dans cet article.

Bien “Non soumis au DPE” : qu’est-ce que cela signifie ?

Dans certains cas bien précis, la loi autorise la vente ou la mise en location de biens sans que ceux-ci soient soumis au DPE : les propriétaires peuvent donc se passer de contacter des diagnostiqueurs en amont de leur mise sur le marché. 

Mais attention, la liste de ces biens “non soumis au DPE” est restrictive : elle est déterminée par l'article R.134-1 du code de la construction et de l'habitation et le décret pris en 2006 et 2008. Il s’agit de biens dont l’État juge qu’ils ne peuvent pas répondre aux conditions et/ou aux exigences du diagnostic de performance énergétique.

ENGIE détaille pour vous toutes les situations où les biens sont exonérés de DPE.

Les bâtiments temporaires

La loi exempte de DPE les bâtiments temporaires à savoir les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans.

On citera pour exemples les logements de chantier, les maisons témoins, les pavillons d’exposition, etc.

Les bâtiments indépendants

Bâtiment isolé dont la surface au plancher au sens de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés sont également dispensés de DPE. 

Il s’agit ici : 

• Des abris de jardin ;

• Des constructions légères (mobile-home, bungalow…) ;

• Des chalets démontables ou non…

Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel

Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, ne sont pas soumis au DPE lors d’une vente.

À noter qu’ils peuvent être dotés de systèmes de chauffage et/ou de refroidissement prévus pour l'occupation humaine, ainsi que d’un système production d'eau chaude. Toutefois, la quantité d'énergie nécessaire à leur fonctionnement doit être faible au regard de celle indispensable aux activités économiques.

Lieux de culte et monuments historiques classés

En raison de leurs spécificités architecturales, les bâtiments servant de lieux de culte sont exemptés de DPE. De même, les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine, y compris à usage d'habitation, ne sont pas non plus soumis au DPE.

Les habitations exemptes de systèmes de chauffage

En cas d’absence de système de chauffage (électrique, gaz, fioul) autre qu’une cheminée à foyer ouvert ou de climatisation, le DPE n’est pas obligatoire.

Les locations saisonnières ou résidences secondaires

Le DPE n’est par ailleurs pas exigé si l’occupation du logement est inférieure à quatre mois par an. Attention, les périodes non consécutives sont prises en considération dans le décompte.

Dans le cas des locations saisonnières par exemple, on procède au cumul des périodes de location : si cette comptabilisation aboutit à une occupation de plus de quatre mois de location, le DPE sera obligatoire pour la vente.

Biens “Non soumis au DPE” et au "DPE vierge" : quelles différences ?

Un bâtiment non soumis au DPE, soit exempté de diagnostic, ne doit pas être confondu avec un logement affichant un DPE vierge. Ce type d’habitation est bien soumis au diagnostic énergétique mais le diagnostiqueur n’a pas pu réaliser l’étude de performance énergétique.

Le bien peut par exemple ne pas disposer des factures d’énergies probantes : un logement inhabité depuis plus de trois ans fera l’objet d’un DPE vierge. 

En outre, le logement peut ne pas remplir les conditions pour appliquer la méthode de calcul théorique de consommation énergétique, telles que maisons construites avant le 1er janvier 1948. Si le diagnostiqueur ne peut pas par ailleurs s’appuyer sur des factures datant de moins de trois ans, il choisira une étiquette énergétique avec la mention "DPE vierge". 

Vendre ou louer un bien “Non soumis au DPE” : est-ce risqué ? 

Depuis sa dernière réforme, le DPE est devenu opposable. Cela signifie que la responsabilité du bailleur (dans le cas d’une mise en location) ou d’un vendeur (dans le cas d’une vente) peut être engagée. Ainsi, en cas de déclarations erronées ou d’absence de DPE obligatoire, le propriétaire peut être sanctionné par la loi. Il risque notamment que le prix de vente du bien soit abaissé, voire l’annulation pure et simple de la vente. Si le bien est en location, le locataire peut obtenir une baisse du loyer.

Enfin, si le propriétaire agit sciemment (il fausse intentionnellement les indications ou fait en sorte d’induire l’acheteur ou le locataire en erreur), il s’agit d’une tentative de fraude. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut décider d’une amende de 300 000 € et d’une peine de 2 ans de prison.

Réunir les informations concernant l’efficacité énergétique de votre logement pour rassurer vendeurs comme acheteurs

Il est important de savoir que l’exclusion à l’obligation de DPE n’est pas définitive : un bâtiment non soumis peut le devenir. Aussi, si vous êtes propriétaire, vous avez tout intérêt à recueillir toutes les informations disponibles quant à l’efficacité énergétique de votre bâtiment.

Vous aurez ainsi la confirmation que votre bien peut être vendu sans contrevenir à la loi. Rappelons que les passoires thermiques vont être graduellement interdites à la mise en location.

Parallèlement, vous pourrez envisager plus clairement les travaux de rénovation à envisager pour améliorer les performances énergétiques de logement et valoriser votre bien. Pensez à prioriser les travaux d’isolation, comme préconisé par l’ADEME. Vous pouvez par exemple procéder à une isolation sous toiture entre les chevrons ou à celle de vos combles perdus : ces travaux permettent de gagner rapidement en confort en affichant des coûts raisonnables. De même, l’isolation des planchers bas (telle que l’isolation du vide sanitaire) améliore l’enveloppe thermique globale de votre logement pour un prix maîtrisé. D’autres travaux peuvent être envisagés (isolation des murs, opter pour du double ou triple vitrage) : n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour faire les bons choix.

Enfin, vous réunirez des éléments de réassurance pour les acheteurs potentiels et favoriserez leur passage à l’acte d’achat.