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Propriétaires bailleurs : quelles sont les aides pour isoler vos biens en location ?

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Publié le , mis à jour le

ENGIE vous donne une vue d’ensemble des aides à rénovation énergétique (en particulier à l’isolation) auxquelles les propriétaires bailleurs peuvent être éligibles.

En tant que propriétaire bailleur, vous le savez : la question du confort thermique de vos locataires va être au centre de votre attention dans les mois à venir ! Et pour cause : avec la loi Climat et Résilience, le Gouvernement interdit désormais aux propriétaires de passoires thermiques d’augmenter les loyers des contrats en cours ou tacitement reconduits. En 2023, les logements classés G au DPE ne pourront plus être mis en location. En 2028, ce sera au tour des logements classés F, et en 2034 celui des logements classés E. Dans ce contexte, des travaux de rénovation énergétique, en particulier d’isolation, vont s’avérer nécessaires. Mais pour les réaliser, à quelles aides des pouvoirs publics pouvez-vous prétendre ? ENGIE vous en dresse le panorama.

Faites des travaux d’économies d’énergie !
Choisissez les travaux les plus efficaces et bénéficiez d'aides

Améliorer l’isolation de votre bien à louer : le dispositif des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez d’abord bénéficier du dispositif des CEE(1) pour rénover énergétiquement votre logement à louer. Cette aide privée, versée par certains acteurs (dont les fournisseurs d’énergie tels qu’ENGIE), peut être sollicitée pour financer des travaux de rénovation énergétique chez les particuliers.

Isoler votre bien à la location grâce à la Prime Économie d’Énergie ENGIE 

Appelée Prime Économie d’Énergie chez ENGIE, cette aide peut être attribuée aux propriétaires bailleurs s’ils réalisent les travaux suivants : 

  • Isolation des combles ou de toiture 

  • Isolation des murs 

  • Isolation du plancher 

  • Isolation des toitures-terrasses

D’autres travaux complémentaires sont éligibles à la Prime Économie d’Énergie ENGIE : 

  • La pose de fenêtres ou porte-fenêtres complète avec vitrage isolant ;

  • Des travaux de chauffage et de régulation ;

  • L’introduction des énergies renouvelables dans le mix énergétique de votre résidence secondaire (comme la pose d’un appareil indépendant de chauffage tel qu’un poêle à granulés ou d’une pompe à chaleur par exemple)  (lien vers article poêle à granulés ou pompe à chaleur)

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la Prime Économie d’Énergie ENGIE ? 

Pour être éligible à la Prime Économie d’Énergie ENGIE, les propriétaires bailleurs doivent respecter certains critères(2) :

Les critères liés au propriétaire bailleur

Les critères liés au logement

Les critères liés aux travaux

  • Être un particulier 
  • Être majeur
  • Être propriétaire
  • Financer l’opération
  • Ne pas avoir bénéficié d’une aide d’un autre opérateur pour les mêmes travaux dans le cadre du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
  • Être situé en France (hors Outre-mer)
  • Être construit depuis plus de 2 ans à la date de l’engagement des travaux
  • Respecter les conditions techniques d’éligibilité
  • Être réalisés par un professionnel titulaire d’une qualification portant la mention RGE, valide à la date d’engagement des travaux.

Comment connaître le montant de la Prime Économie d’Énergie ENGIE ?

D’un montant maximal de 4 000 €, cette prime est variable : elle dépend de nombreux critères tels que la localisation et le type de travaux, la situation fiscale du propriétaire… Vous souhaitez estimer le montant de votre Prime Économie d’Énergie ENGIE ? Notre simulateur est à votre disposition.

Comment demander la Prime Économie d’Énergie ENGIE ?

Vous souhaitez solliciter la Prime Économie d'Énergie ENGIE ? Pour cela, voici les six étapes à suivre :   

  • Inscrivez-vous sur www.monespaceprime.engie.fr pour recevoir votre Lettre d’Engagement ;
  • Choisissez le type de travaux à effectuer dans votre résidence secondaire parmi les  travaux éligibles;
  • Créez votre dossier de travaux ;
  • Faites réaliser vos travaux par un professionnel RGE, que vous pouvez trouver via l’annuaire d’ENGIE ;
  • Envoyez votre dossier à ENGIE dans un délai de maximum de 3 mois à compter de la date de votre facture ;
  • Recevez votre prime dans un délai de 2 mois après validation de votre dossier.
À propos de la lettre d'engagement

La Lettre d’Engagement doit impérativement être antérieure à tout engagement de votre part à réaliser vos travaux auprès de l’installateur (date de signature du devis, date d’achat du matériel, date de commande, date de versement d’acompte, date de livraison, date de début des travaux, date de facture).

MaPrime Rénov', l'aide de l'Anah pour les propriétaires bailleurs

Un propriétaire bailleur peut également s’adresser à l’Agence nationale de l'habitat (Anah) pour subventionner les travaux de rénovation du bien qu’il loue, via MaPrimeRénov’. Cette aide peut leur être accessible en cas de travaux de rénovation énergétique comme l'isolation des murs, des sols ou encore de la toiture etc, sous deux formats(3) :  

MaPrimeRénov' propriétaires bailleurs

MaPrimeRénov' copropriétaires

  • Mobilisable uniquement pour les travaux qui interviennent dans les parties privatives d'un logement

  • Subvention des travaux dans 3 logements maximum par propriétaire

  • Montant calculé selon les revenus du bailleur et le gain écologique des travaux

  • Ouverte aux syndicats de copropriétaires

  • Mobilisable pour les travaux réalisés sur les parties communes ou les équipements d'une copropriété

  • Le montant est calculé selon le montant des travaux

MaPrime Rénov' pour les bailleurs: quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Pour bénéficier de MaPrimeRénov’ en tant que bailleur (personne physique), votre logement doit répondre à quelques conditions(3). Il doit avoir plus de 15 ans, à l’exception des logements dans lesquels vous procédez au remplacement d’une chaudière fioul et à la dépose de l’ancienne cuve à fioul . Ces derniers doivent dater d’au moins deux ans. Par ailleurs, le logement mis en location doit être utilisé comme résidence principale par votre locataire.

Parallèlement, vos travaux doivent répondre à des critères de performance énergétique et être confiés à un artisan RGE. 

Quel est le montant de MaPrime Rénov' pour les bailleurs

Variable selon les revenus du bailleur et les travaux réalisés, le montant de MaPrimeRénov’ peut s’élever jusqu’à 11 000 € pour certains types de travaux.

Bon à savoir

Aux côtés de MaPrimeRénov’, l’Anah propose deux primes bonus pour les propriétaires bailleurs : 

  • Si les travaux permettent à votre logement de sortir du statut de passoire thermique (classes F et G du DPE), vous serez éligible à un bonus de 500 € à 1 500 €

  • Si les travaux engagés permettent le passage en classes A ou B au DPE, vous pourrez prétendre à un bonus de 500 € à 1 500 €. 

Comment demander MaPrimeRenov’ quand on est propriétaire bailleur ?

Vous souhaitez solliciter MaPrimeRenov’ ? Pour cela, suivez ces six étapes : 

  • Sélectionnez un devis parmi ceux que vous avez demandé à au moins trois artisans RGE ;

  • Déposez votre demande d’aide. Il vous suffit de créer un compte sur maprimerenov.gouv.fr pour adresser votre demande à l’Anah ;

  • Attendez la notification de MaPrimeRenov’ certifiant l’attribution de la prime avant d’entreprendre les travaux ;

  • Réalisez les travaux ;

  • Adressez les pièces justificatives de l’aboutissement des travaux à l'Anah ;

  • Vérifiez votre compte bancaire pour constater le virement de la prime.

Propriétaire bailleurs : profitez de la TVA réduite à 5,5%

Le taux de TVA abaissé à 5,5%, au lieu du taux classique de 20%, est également une aide indirecte accessible aux propriétaires bailleurs(4), si vous réalisez des travaux qui permettent de : 

  • Baisser les consommations énergétiques de vos locataires ;

  • Réduire leur facture de chauffage ;

  • Limiter les rejets de CO2 liés aux déperditions thermiques.

C’est notamment le cas si vous entreprenez des travaux d’isolation thermique ou encore si vous procédez au changement du système de chauffage de votre logement en location.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la TVA à 5,5% en tant que propriétaire bailleur ?

Quatre conditions doivent être respectées pour bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5 % : 

  • La construction du logement est achevée depuis plus de deux ans ;

  • Ce dernier est destiné au logement uniquement ;  

  • Les travaux respectent des critères de performance énergétique minimaux ;

  • Vous faites appel à un professionnel certifié RGE (pour la fourniture des matériaux et des équipements, ainsi que la pose).

Montant et application de la TVA à 5,5%

La réduction de TVA à 5,5% s’applique sur la totalité de la facture de l’artisan, quel qu’en soit le montant : il n’existe donc pas de montants minimaux pour en profiter.

Aucune démarche n’est à entreprendre pour profiter de la TVA à 5,5% : celle-ci est automatique, à condition que les travaux soient confiés à un artisan RGE. Attention toutefois, si vous ne confiez que la pose à votre artisan RGE, le taux de TVA à 5,5% ne s’applique pas aux matériaux. Ces derniers seront taxés à 20%.

L'éco-prêt à taux zéro

Pour financer un ou plusieurs travaux, vous pouvez, en tant que propriétaire bailleur, solliciter auprès d’une banque signataire un éco-prêt à taux zéro(5). Ce dispositif permet, comme son nom l’indique, d’emprunter à taux zéro, c’est-à-dire sans intérêt.

Attention, comme tout prêt bancaire, celui-ci vous engage à rembourser vos dettes. Les banques sont donc en droit de vous le refuser si votre dossier de prêt n’est pas suffisamment solide.

Les conditions pour un prêt à taux zéro

Comme pour le taux réduit de TVA, le logement concerné par les travaux doit être achevé depuis plus de 2 ans et être occupé à titre de résidence principale par les locataires pour que vous puissiez bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro.

Par ailleurs, vous devez confier les travaux de rénovation énergétique dudit logement à un artisan qualifié RGE.

Propriétaires bailleurs : quel montant emprunter avec un éco-prêt à taux zéro ?

Le montant maximal d’un éco-prêt à taux zéro accordé à un propriétaire bailleur dépend du nombre de travaux réalisés et des gains énergétiques obtenus après travaux. Les voici résumés sur ce tableau : 

CONDITIONS

MONTANT MAXIMAL

Les travaux apportent un gain énergétique de 35% et permettent de sortir du statut de passoire thermique

Jusqu'à 50 000€

Une opération

Jusqu’à 15 000 €

Bouquet de deux opérations 

Jusqu’à 25 000 €

Bouquet de trois opérations et plus

Jusqu’à 30 000 €

Financer ses travaux de rénovation énergétique dans un bien à la location grâce au déficit foncier

Le montant des travaux de rénovation énergétique que vous avez engagés pour votre bien mis en location dépassent le montant du loyer brut que vous percevez de vos locataires ? Vous êtes dans une situation de déficit foncier, qui ouvre une réduction sur vos impôts(6)

Déficit foncier pour les propriétaires bailleurs : quelles conditions pour en profiter ?

Pour que le mécanisme du déficit foncier s’applique à votre cas, voici les critères à respecter : 

  • Le bail de location concerne un logement non meublé ;

  • Vous, propriétaire bailleur, relevez du régime d’imposition au réel et non du régime micro-foncier ;

  • Votre bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit.

Réduction d’impôt pour déficit foncier : comment la solliciter ?

Vous souhaitez notifier à l’administration fiscale votre déficit foncier ? Commencez par calculer la différence entre vos charges dues et vos recettes (loyers bruts) perçues. Une fois la différence connue, reportez cette somme sur le formulaire n°2044 au moment de votre déclaration d’impôts annuelle. Attention, cette différence est plafonnée à 10 700 € par an. N’oubliez pas de joindre le Cerfa aux autres formulaires. Ensuite, l’administration fiscale prend le relai : c’est elle qui déduira cette somme de vos impôts.

Avantage fiscal accordé aux locataires bailleurs : Loc'Avantages

Une autre réduction d’impôt peut être consentie au propriétaire d’un bien mis à la location dans lequel il réalise des travaux de rénovation énergétique : Loc’Avantages, dont l’abattement peut s'échelonner de 15 à 65 % du montant des impôts(7)

Les conditions pour bénéficier de Loc’Avantages 

Loc’Avantages est un dispositif accessible depuis le site de l’Anah. Attention, pour en bénéficier, vous devez :  

  • Proposer votre bien locatif pendant au moins 6 ans ;

  • Louer à un prix situé en dessous de la moyenne du marché : plus la réduction du loyer est importante, plus la réduction d’impôt l’est également

  • Notifier votre demande sur le site de l’Anah dans un délai de deux mois après la signature du bail.

À noter que les conditions de ressources du locataire influent sur le montant de la réduction accordée.

Financer les travaux de rénovation d’un bien locatif dans l'ancien avec la loi Denormandie.

Dernier dispositif fiscal destiné aux propriétaires bailleurs réalisant des travaux énergétiques dans leur bien locatif : le dispositif Denormandie. Il est accessible aux investisseurs achetant un bien à vocation locative dans un quartier ancien dégradé avant le 31 décembre 2023(8).

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie ?

L’éligibilité au dispositif Denormandie est réservée aux propriétaires observant les trois critères suivants : 

  • Les travaux génèrent une augmentation des performances énergétiques du logement d’au moins 20% pour les biens en copropriété et de 30% pour les logements individuels ;

  • Deux travaux minimum sont réalisés parmi les chantiers suivants : un changement de chaudière, une isolation des combles, une isolation des murs, une isolation des fenêtres, un changement d'équipement de production d'eau chaude sanitaire ;

  • Une nouvelle surface habitable doit être créée.

Propriétaire bailleur : quels sont les travaux les plus "rentables" dans vos biens à la location ? 

Si la décence du logement mis à la location et le confort énergétique du locataire sont deux facteurs d’attractivité très importants, ils ne doivent pas se faire aux dépens de la rentabilité générale de votre projet locatif. 

C’est pourquoi il est important de bien cibler les travaux à réaliser en priorité : visez ceux qui apportent du confort immédiat à vos locataires et leur permettent de baisser leurs factures énergétiques et de sortir du statut de passoire thermique sans pour autant avoir des coûts démesurés. 

Trouvez un isolateur avec ENGIE

Nous vous conseillons de toujours privilégier les travaux d’isolation pour débuter un projet de rénovation énergétique. Pensez par exemple à l’isolation des combles entre chevrons ou encore à l’isolation des vides sanitaires  : ces deux opérations apportent des bénéfices immédiats tout en conservant des coûts maîtrisés.

Pensez également au remplacement d’une vieille chaudière par un modèle à condensation : les coûts sont également maîtrisés et permettent une amélioration considérable du rendement de l’équipement.

Vous souhaitez être épaulé dans le choix des travaux prioritaires à lancer dans votre logement à la location ? Faites réaliser par un bureau d’étude spécialisé un audit énergétique. Vous repérerez ainsi plus facilement les travaux prioritaires et pourrez plus aisément les séquencer dans le temps. Notez par ailleurs qu’en cas de besoin, vous pourrez bénéficier d’aides pour financer cet audit énergétique.

 

En bref

  1. Avec les restrictions légales appliquées à la location des passoires thermiques, les propriétaires bailleurs sont incités à engager des travaux de rénovation énergétique dans leurs biens à la location.

  2. Plusieurs aides directes sont mobilisables, telles que MaPrimeRénov’ et la Prime Économie d’Énergie d’ENGIE.

  3. D’autres aides indirectes permettent de limiter le coût des travaux, telles que l’éco-prêt à taux zéro ou encore la TVA à 5,5%.

  4. Enfin, de nombreux dispositifs fiscaux permettent de bénéficier de réduction d’impôts suite à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans un bien locatif : le mécanisme du déficit foncier, le dispositif Loc’Avantages, le dispositif dit Denormandie.

  5. Un audit énergétique peut être pertinent pour vous aider à identifier les travaux qui feront le plus progresser le DPE de votre bien en location à moindre coût. On peut penser ici à l’isolation des combles sous toiture entre les chevrons ou encore l’isolation du vide sanitaire.

Les aides à la rénovation pour les propriétaires bailleurs sont-elles cumulables ?

Oui, tout à fait ! Vous pouvez solliciter un prêt à taux zéro pour financer le reste à charge après déduction des aides de l’Anah et de la Prime Économies d’Énergie d’ENGIE par exemple.

Comment prévenir mon locataire des travaux de rénovation énergétique ?

Le locataire doit être prévenu par courrier : vous pouvez le lui remettre en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez y décrire la nature des travaux engagés, le déroulement des travaux ainsi que leur durée.

Propriétaire bailleur : puis-je solliciter un prêt avance mutation ?

Non, ce nouveau prêt, issu de la loi Climat et résilience permettant au propriétaire de ne rembourser la totalité de la somme empruntée qu’au moment de la vente du logement ou au moment d’un héritage, n’est pas accessible aux propriétaires bailleurs.

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