Dossier ENGIE
DPE et location saisonnière : les choses à savoir
Votre location saisonnière est-elle soumise aux mêmes dispositions relatives au DPE qu’un bien loué en tant que résidence principale ? ENGIE récapitule tout ce que vous devez savoir à ce sujet dans cet article.
Vous avez certainement déjà entendu parler du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Obligatoire aussi bien dans le cadre d’une vente que d’une mise en location d’un bien immobilier, il peut également, s’il est trop bas, vous contraindre à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour continuer à proposer votre bien sur le marché. Mais le DPE s’applique-t-il à tous les biens en location ? Les locations saisonnières y sont-elles soumises ? Faites le point avec ENGIE !
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La dispense du DPE pour les locations saisonnières
En un mot comme en cent, la réponse est négative : la législation actuelle du DPE concernant les biens en location ne s’applique pas aux locations saisonnières (ou meublés touristiques).
Seuls les logements du parc privé et du parc social loués en tant que résidence principale sont concernés par le DPE et les récentes réglementations liées à :
l’inclusion de la performance énergétique dans les critères de décence minimaux à respecter pour qu’un bien puisse être mis sur le marché ;
l’interdiction progressive des passoires thermiques (logement G et F au DPE) ainsi que les logements E sur le marché locatif ainsi que le gel de leurs loyers.
Par nature, les locations saisonnières ne sont pas des résidences principales puisque louées ponctuellement. C’est pourquoi le législateur (réponse du 19 avril 2022 du ministère du logement) a estimé que locataire ne pouvait pas subir de préjudice énergétique, et a dispensé les locations saisonnières de DPE.
Concrètement, cela signifie que le propriétaire d’un logement considéré comme étant une passoire thermique peut présenter son bien à la location sur des plateformes telles qu’Airbnb en toute légalité, même après le 1er janvier 2025. Il n’a pas non plus l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique, dans la mesure où il n’est pas concerné par le gel des loyers.
Location saisonnière : attention aux critères d’éligibilité
Attention, des critères stricts entourent ce type d'hébergement. Pour être considéré comme une location saisonnière, le logement (villas, appartements ou studios meublés) doit répondre aux deux conditions suivantes, selon l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme(1) :
Le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne, par année civile. Le bail peut être signé à la journée, à la semaine ou au mois.
Il doit par ailleurs comporter, à minima, les équipements suivants :
Meubles
Literie
Gazinière ou plaques chauffantes
Réfrigérateur
Ustensiles de cuisine
Pourquoi rénover votre location saisonnière
Vous louez une passoire énergétique en tant que location saisonnière ? Pourquoi est-ce important de la rénover même si vous n’y êtes pas contraint (du moins pour le moment) ?
Augmenter les revenus tirés de votre location saisonnière
Vous mettez en location un appartement à la montagne ou un appartement en ville à toutes saisons ? Rénover l’isolation de votre bien et changer vos modes de chauffage peuvent avoir un impact significatif sur vos dépenses de chauffage et/ou de climatisation. Le même raisonnement tient pour la production d’eau chaude, d’autant que les locataires font moins attention à la durée de leurs douches en vacances !
Or, qui dit dépenses énergétiques en moins dit marge plus importante par rapport au prix de la location !
Anticiper la revente à terme de votre location saisonnière
Dans la perspective d’une revente à terme de votre bien en location saisonnière, sachez que le DPE est un des diagnostics immobiliers obligatoires à joindre au dossier de vente. De plus, depuis le 1er avril 2023, vous avez obligation de fournir un audit énergétique au futur acquéreur lorsque le logement est classé F ou G par le DPE.
Valoriser commercialement votre location saisonnière
Les locataires sont de plus en plus regardants quant à la qualité énergétique des logements (même de courte durée) et au bilan carbone de ce dernier. Pour maximiser votre taux de remplissage et pourquoi pas louer votre bien plus cher, la rénovation est un atout.
Notons par exemple que le classement des meublés de tourisme par Atout France (Agence de développement touristique de la France) intègre des critères liés à la réduction de la consommation d’énergie. Les labels “Clévacances”, Gîtes de France intègrent aussi des critères de confort dans leur notation, incluant le confort thermique. Le label La Clef Verte est quant à lui exclusivement attribué aux locations qui s’inscrivent dans une démarche éco-responsable.
Un étau législatif qui se resserre
Les passoires énergétiques louées au titre de location saisonnières sont dans le viseur à la fois du Gouvernement, des parlementaires et des élus locaux. Ainsi, le Ministère chargé du Logement travaillerait sur un véhicule législatif incluant les locations saisonnières aux dispositions récentes concernant le DPE. Une proposition de loi a parallèlement été déposée à l’Assemblée nationale avant l’été 2023 afin de renforcer l’encadrement voulu par la loi Alur puis la loi Elan, notamment en transposant les obligations liées au DPE aux locations saisonnières.
Comment améliorer la performance énergétique de votre location saisonnière ?
Vous êtes convaincu de la nécessité de faire des travaux de rénovation énergétique dans votre location saisonnière ? Deux actions à mener en priorité.
Renforcer l'isolation thermique de votre location saisonnière
Selon l’ADEME, le premier chantier à envisager consiste à renforcer l’isolation de votre bien. Responsable d’une part non négligeable des déperditions thermiques (environ 25 à 30%), la toiture est à prioriser. Selon la disposition, envisagez une isolation des combles perdus ou une isolation sous toiture entre les chevrons. Poursuivez ensuite par l’isolation des murs, des planchers bas, des ouvrants (fenêtres, portes etc…) et enfin, éliminez les ponts thermiques. Notre conseil bonus ? Pour éviter d’installer une climatisation, pensez aux isolants avec un fort déphasage thermique.
Réalisez des travaux d’isolation à la maison
Installer un mode de chauffage plus performant
Après avoir isolé votre logement, vous aurez peut-être besoin de remplacer une installation de chauffage vétuste (une chaudière au fioul ou convecteurs électriques) par un système THPE (Très Haute Performance Énergétique). Une PAC air-air ou PAC air-eau peut par exemple être une bonne alternative, d’autant qu’il est possible de rafraîchir la location saisonnière avec la technologie Inverter.
Pour choisir au mieux, faites une demande de devis auprès de plusieurs professionnels. Sachez qu’ENGIE peut également vous aider à installer une PAC dans votre résidence secondaire / location saisonnière.
Quelles aides gouvernementales pour améliorer la performance énergétique de votre location saisonnière ?
Si les aides à la rénovation sont plutôt réservées aux propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs de résidences principales, vous avez toutefois la possibilité de bénéficier de quelques aides pour rénover votre résidence secondaire louée au titre de location saisonnière :
Le dispositif des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), dont la Prime Économie d’Énergie ENGIE.
La TVA réduite à 5,5%.
L’exonération de la taxe foncière.
DPE et location saisonnière : ce qu'il faut retenir
Contrairement aux biens loués en tant que résidence principale, les locations saisonnières échappent, pour le moment, à la réglementation liée au DPE.
Ainsi, les futures interdictions de mise en location et le blocage des prix des passoires thermiques ne concernent pas les biens qui ont vocation à être loués ponctuellement.
Toutefois, de nombreux arguments plaident en faveur de la rénovation énergétique de biens mis en location saisonnière : une bonne performance énergétique permet non seulement d’augmenter, à terme, sa marge locative, mais constitue surtout un argument commercial fort, auprès de locataires de plus en plus regardants.
Les travaux d'isolation de la toiture sont à prioriser, dans la mesure où ils permettent de réduire considérablement les déperditions thermiques à un coût maîtrisé.
D’autant que des aides sont disponibles pour vous aider à renforcer l’isolation de votre bien : le dispositif des CEE, la TVA à taux réduit et l’exonération de la taxe foncière.
Les aides à la rénovation sont-elles cumulables entre-elles ?
Absolument ! La Prime Économie d’Énergie ENGIE, qui peut participer à réduire vos frais de rénovation, est cumulable avec TVA à taux réduit à 5,5% sur le matériel et la pose, ainsi qu’avec une exonération totale ou partielle de la taxe foncière.
Combien coûte un audit énergétique ?
Le prix d'un audit énergétique dépend des tarifs pratiqués par le bureau d’étude spécialisé, de préférence certifié RGE, auquel vous faites appel, la configuration de votre maison ou encore votre région d’habitation. Comptez entre 800 € et 1500 € pour un particulier.
Quel contrat d’électricité pour ma location saisonnière ?
Tout dépend de la consommation électrique de vos locataires. Une consommation réduite d’électricité devrait vous conduire à opter pour un contrat proposant un abonnement à bas prix. Vérifiez également la pertinence de la puissance de votre compteur.
À l’inverse, si les consommations électriques de votre location saisonnière sont importante, tournez-vous vers des contrats proposant des prix au kWh intéressants. Pensez également aux options, telles que l’option Week-end d’ENGIE, si vous louez principalement en fin de semaine ou les jours fériés.
