Classe énergétique G et location : ce qui est vraiment interdit et comment éviter l'interdiction ?

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous avez certainement entendu parler de l'interdiction de location des passoires thermiques. Mais quels logements sont effectivement soumis à cette réglementation depuis le 1er janvier 2025 ? Comment rénover son logement de classe G au DPE pour le faire sortir de son statut de passoire thermique ? ENGIE vous aide à démêler le vrai du faux.

Appartement ou maison en location : qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, commençons par un rapide aparté : savez-vous ce que l’on entend par l’expression “passoire thermique” ?

Il s’agit des logements les plus mal isolés, présentant des niveaux très élevés de consommation énergétique pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement. Très énergivores, ils sont par ailleurs relativement polluants : ils génèrent en effet des quantités importantes de gaz à effet de serre.

Souvent de classe G, F ou même E au DPE, ces logements sont inconfortables au quotidien et occasionnent des factures d’énergie conséquentes pour les occupants.

Interdiction de mise en location des logements classés G : ce que dit la loi

Conformément à l’article 160 de la Loi Climat et résilience, les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location. Mais tous les logements de classe G au DPE sont-ils concernés depuis janvier 2025 ?

Quels logements classés G au DPE sont véritablement concernés par l'interdiction de mise en location ?

Contrairement à ce qu’on peut lire ici ou là, l’interdiction de location frappe l’ensemble des logements de classe G au DPE depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.

D’après le décret du 11 janvier 2021, ces logements sont en effet qualifiés d’indécents, donc impossibles à mettre en location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.

In fine, la mesure concerne, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, 660 000 logements classés G du parc locatif et sont considérés comme indécents.

Interdiction des logements classés G au DPE : depuis quand est-t-elle appliquée ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 conformément à la loi Climat & Résilience, les passoires thermiques classées G au DPE sont interdites à la location pour les nouveaux baux de location. En revanche, pour les baux signés avant l'entrée en vigueur de la loi, l'interdiction ne s'applique pas, elle prendra effet uniquement lors du renouvellement du bail ou de sa reconduction tacite, comme l'indique le ministère de la Transition écologique.

L’interdiction sera progressive et s'étendra ensuite aux bâtiments d'habitation classés F au DPE en 2028, et en 2034 aux bâtiments d'habitation classés E. Cela laisse deux ans aux propriétaires pour se préparer à la prochaine échéance et réaliser les travaux nécessaires !

Quelles sont les sanctions prévues en cas de location de passoire thermique ? 

Votre logement ne répond plus aux critères de décence en raison de sa trop mauvaise performance énergétique ? Il est important de savoir qu’un propriétaire tentant de louer un logement indécent peut être condamné par un juge du tribunal judiciaire à : 

• Faire les travaux nécessaires ; 

• Appliquer une réduction de loyer ;

• Payer des dommages et intérêts au locataire ⁽¹⁾.

Améliorer l’étiquette énergétique de votre appartement ou maison à la location : les différentes techniques

Face à ces dispositions, les propriétaires bailleurs de passoires thermiques sont donc grandement incités à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ces derniers peuvent en effet vous permettre de sortir votre logement du statut de passoire thermique et de légalement le représenter à la location, au prix du marché. De plus, ils agissent en faveur de la valorisation de votre bien : un logement énergétiquement performant a tendance à mieux se louer, plus rapidement. Enfin, sachez que, dans une perspective de revente, les logements de classe A et B au DPE se vendent plus cher que les logements D. C’est ce qu’on appelle la valeur verte.

Quoi qu’il en soit, que vous rénoviez votre bien pour des raisons légales ou pour des raisons commerciales, voici comment procéder.

Réaliser un bilan énergétique pour identifier les travaux prioritaires à mener

Vous souhaitez vous lancer dans les travaux de rénovation énergétique ? Avez-vous pensé à réaliser au préalable un audit énergétique ? Cet état des lieux énergétique précis de votre bien immobilier vous proposera en outre plusieurs scénarios de travaux : vous aurez donc une idée claire des chantiers à mener, de l’ordre dans lequel les hiérarchiser etc…

Vous avez également la possibilité d’opter pour un bilan énergétique avec ENGIE, une opération plus légère et plus rapide qui vous permet tout de même d’identifier :  

• les défauts d’isolation au niveau des parois ;

• les appareils d’ancienne génération qui peuvent être changés (tels que les convecteurs électriques “grille-pain” ou encore les vieilles chaudières au fioul) ;

Un bilan énergétique peut également être utile pour sélectionner le ou les travaux de rénovation énergétique vraiment avantageux pour un propriétaire bailleur. À savoir les travaux qui feront véritablement gagner votre logement en efficacité et en confort énergétique (et ainsi progresser au DPE) sans pour autant mettre en péril la rentabilité de votre investissement.

Identifiez vos travaux prioritaires avec le bilan énergétique ENGIE

Améliorer l’isolation de votre bien à la location

Comme le préconise l’ADEME, les travaux d’isolation (toiture, murs, planchers) seront sans doute à prioriser pour sortir votre bien du statut de passoire thermique. D’une part parce qu’une mauvaise isolation est préjudiciable à la fois pour le confort et le portefeuille de vos locataires : un toit ancien et mal isolé est par exemple responsable de 25 à 30% des pertes de chaleur d’un logement ⁽²⁾ ! 

D’autre part, du niveau l’isolation découle un certain nombre de décisions concernant le choix de votre système de chauffage : une PAC est par exemple mieux adaptée aux logements bien isolés… La puissance de votre appareil (et donc son prix) dépend également en partie de l’isolation du bien, de même que la nécessité de revoir votre système de ventilation etc.

Toutefois, qui dit isolation ne dit pas nécessairement dépenses exorbitantes. Il est tout à fait possible d’isoler votre bien pour un coût maîtrisé, en isolant des combles habitables entre les chevrons ou en isolant le vide sanitaire par exemple.

Dans un second temps, vous pouvez envisager le changement de vos fenêtres. Toutefois, si passer d’un simple vitrage à du double ou triple vitrage apporte une vraie plus-value en termes de déperditions, il s’agit tout de même d’une opération particulièrement onéreuse.

Vous avez besoin d’aide pour vos travaux d’isolation ? Pensez à ENGIE !

Améliorer votre système de chauffage 

L’isolation de votre bien locatif est satisfaisante ? Dans ce cas, il y a sans doute matière à amélioration au niveau de votre système de chauffage. 

Vous pouvez par exemple remplacer une vieille chaudière par un modèle de chaudière à condensation : cette option a l’avantage d’offrir de bien meilleurs rendements (et de présenter un meilleur dimensionnement de l’appareil par rapport à la surface de l’habitation) tout en restant financièrement abordable. Si vous souhaitez passer aux énergies renouvelables, il peut être intéressant de changer une vieille chaudière pour une pompe à chaleur par exemple, même si cette opération est plus coûteuse. 

Pensez également à installer un système de régulation et de programmation du chauffage (thermostats) afin d’optimiser le temps de chauffe et la température souhaitée. Selon l’ADEME, vous pourriez réduire la consommation d’énergie de 5 à 15 % ⁽³⁾.

Vous avez besoin d’aide pour trouver la solution la plus adéquate tout en préservant la rentabilité de votre investissement locatif ? Retrouvez tous les conseils pratiques d’ENGIE pour changer votre système de chauffage.

Les aides pour vous aider à rénover votre bien immobilier à la location

Vous souhaitez entamer des travaux de rénovation dans votre bien à la location ? En tant que propriétaire bailleur, vous avez droit à certaines aides et subventions publiques.   

Que vous souhaitiez sortir votre logement locatif du statut de passoire thermique ou que vous anticipiez les prochaines interdictions de location, voici les subventions auxquelles vous pouvez prétendre : 

• La Prime Économie d’Énergie ENGIE (dispositif des CEE) : cette subvention privée permet de couvrir une partie des dépenses engagées pour la rénovation énergétique d’un bien.

• MaPrimeRénov’ : cette aide de l’Anah (Agence nationale de l'habitat) est accordée aux propriétaires bailleurs comme aux copropriétaires.

D’autres dispositifs d’aides sont accessibles : 

• La TVA réduite à 5,5% ; 

• L’éco-prêt à taux zéro ; 

• Le mécanisme du déficit foncier, à savoir l’application d’une réduction sur vos impôts lorsque le montant des travaux de rénovation énergétique dépasse le montant du loyer brut perçu ;

• Le dispositif Loc’Avantages, consistant en un abattement fiscal en cas de travaux de rénovation énergétique dans un bien mis à la location ; 

• Le dispositif Denormandie, pour un bien à vocation locative dans un quartier ancien dégradé acheté avant le 31 décembre 2023.

Enfin, il est important de noter que ces aides sont cumulables : elles peuvent donc vous permettre d’absorber une partie du coût de vos travaux.