Dossier ENGIE
Location et DPE G : le guide pour éviter l’interdiction à moindre frais
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés DPE G sont interdits à la location. Si vous êtes propriétaire bailleur, cette réglementation représente un défi, mais aussi une opportunité de valoriser votre bien. Découvrez comment réaliser des travaux rentables pour sortir votre bien du statut de passoire thermique et sécuriser vos revenus locatifs.
Résumé de l'article
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, et ceux classés F et E seront concernés en 2028 et 2034.
- Des travaux accessibles comme l’isolation des combles (≈ 3 700 € après aides) ou le remplacement d’une chaudière fioul par une chaudière gaz (≈ 6 000 €) permettent de gagner 1 à 2 classes énergétiques.
- Pour un gain durable, une isolation globale (combles + murs) couplée à une PAC permet d’atteindre un DPE B et ouvre droit à environ 9 000 € d’aides, pour un reste à charge moyen de 20 000 €.
- Certaines exemptions à l’interdiction existent : logements en copropriété avec impossibilité technique, bâtiments classés, ou locations saisonnières.
- Mieux classer son logement au DPE augmente sa valeur locative, sécurise les revenus et évite les sanctions liées à la location de passoires thermiques.
Votre logement est classé DPE G et vous souhaitez le rénover pour éviter les conséquences de l’interdiction de location en vigueur depuis le 1er janvier 2025 ? Il est toujours temps d’agir pour saisir cette opportunité de valoriser votre bien et de sécuriser vos revenus locatifs. Mais quels sont les travaux à envisager pour sortir du statut de passoire thermique ? Isolation des combles, remplacement de chaudière ou installation d’une pompe à chaleur : quelles sont les solutions les plus adaptées pour optimiser votre retour sur investissement ? Suivez le guide !
Faites des travaux d’économies d’énergie !
Les travaux à moindres frais pour sortir du statut de passoire thermique
Si votre bien est concerné par l’interdiction de location applicable depuis le 1er janvier 2025, sachez que des solutions économiques existent pour améliorer sensiblement son étiquette énergétique et contourner momentanément l’interdiction. Voici les options les plus rentables pour agir rapidement.
Isoler les combles
L’isolation des combles est l’un des travaux les plus efficaces et les moins coûteux pour améliorer le DPE de votre bien. Pourquoi ? Parce qu’une toiture mal isolée peut être responsable jusqu’à 30 % des déperditions de chaleur d’une maison ! Ainsi, en renforçant l’enveloppe thermique de vos combles, vous pouvez réduire significativement ces pertes tout en maîtrisant vos coûts.
Si on prend l’exemple d’une maison de 100 m² en banlieue parisienne avec des combles perdus, le coût global de l’isolation de la toiture est estimé à 4 250 €, soit un reste à charge de 3 715 € pour un ménage aux revenus intermédiaires après déduction des aides.
Toutefois, si ce petit investissement vous permet de sortir du statut de passoire thermique et de continuer à louer votre bien, il ne vous offrira qu’un répit de courte durée. En effet, vous ne gagnerez qu’une classe au DPE. Or, dès 2028, l’interdiction s’appliquera également aux locations dont l’étiquette énergétique et/ou l’étiquette climat est F.
Je fais des travaux d’isolation avec ENGIE
Passer du fioul au gaz
Si votre logement est encore équipé d’une chaudière fioul, son remplacement par une chaudière gaz à condensation peut également être une solution à moindres frais pour améliorer légèrement votre DPE.
Reprenons notre exemple : le passage à une chaudière gaz moderne dans une maison de 100 m² permet de gagner deux classes énergétiques et atteindre un DPE E. Vous éviterez ainsi l’interdiction jusqu’en 2034, date à laquelle les logements classés E seront concernés par les restrictions, pour un coût moyen aux alentours de 6 000 €.
Bon à savoir
Attention ! Si vous louez une maison classée F ou G, vous devez obligatoirement engager une rénovation d’ampleur (Parcours accompagné) pour bénéficier de Ma Prime Rénov’ dans le cadre d’un changement de système de chauffage. Ainsi, vous ne pouvez pas prétendre à cette aide pour le changement seul d’une chaudière fioul par une chaudière gaz à condensation.
Ainsi, bien que l’isolation des combles et le remplacement d’une chaudière fioul soient des solutions rapides et économiques pour sortir du statut de passoire thermique, gardez à l’esprit que ces travaux ne sont qu’une étape intermédiaire avant d’envisager des travaux plus ambitieux.
Les travaux à réaliser pour améliorer durablement le DPE
Dans la mesure où les logements classés F et E seront progressivement concernés par des interdictions de location (F en 2028, E en 2034), pourquoi ne pas envisager des travaux plus ambitieux qui vous feront gagner plusieurs classes énergétiques d’un coup ? Ces rénovations, souvent mieux aidées, vous offrent en effet une solution plus durable et un meilleur retour sur investissement.
L’isolation thermique des combles et des murs
Pour améliorer durablement et efficacement votre DPE, il est incontournable de prévoir la rénovation de l’isolation des combles et des murs. En isolant correctement votre toiture et les parois extérieures de votre maison, vous réduisez significativement la consommation d’énergie de vos locataires et augmentez leur confort, ce qui constitue un argument commercial important.
Mais les avantages ne s’arrêtent pas là ! Pour une maison de 100 m² en région parisienne, l’isolation des combles et des murs par l’intérieur permet de passer à un DPE D pour environ 14 000 €, après déduction des aides. Ainsi, s’ils coûtent plus cher que l’isolation des combles seule (reste à charge de 3 715 €) et l’installation d’une chaudière gaz (reste à charge de 5 800 €), ces travaux d’isolation globale vous font gagner plusieurs classes énergétiques : pour 4 000 € de plus, vous sortez ainsi pour de bon du statut de passoire thermique et protégez ainsi vos revenus locatifs sur le long terme.
L’installation d’une PAC
Si vous souhaitez aller encore plus loin dans la rénovation de votre logement, l’installation d’une pompe à chaleur (PAC) en complément d’une isolation complète est une solution à envisager. Non seulement vous améliorez significativement votre DPE, pouvant atteindre une étiquette énergétique B (et une étiquette climat A), mais vous renforcez également la valeur verte de votre bien.
D’abord, votre bien gagne en attractivité auprès des locataires. Dans un contexte où les prix des énergies fossiles (fioul et gaz) ne cessent d’augmenter, vous rassurez les candidats à la location quant au montant de leur futures factures d’énergie en installant une PAC. Un argument propice à diminuer les risques de ruptures de bail et à accélérer la recherche de locataire, donc à réduire les risques de vacances locatives.
Ensuite, vous valorisez votre bien. Les locataires étant de plus en plus sensibles à la performance énergétique, un logement équipé d’une PAC non seulement se démarquera sur le marché, mais aura en plus une valeur locative plus importante et croissante sur le long terme. Dans la perspective d’une vente, les mêmes bénéfices sont valables pour une maison bénéficiant d’un DPE B.
De plus, en réalisant ce type de travaux, vous pouvez prétendre aux aides les plus conséquentes. Ainsi, pour une isolation complète (combles et murs) couplée à l’installation d’une PAC air-eau, vous pouvez espérer atteindre une étiquette énergétique B et une étiquette climat A, vous pouvez bénéficier de près de 9 000 € d’aides (telles que Ma Prime Rénov’ et les CEE). Soit un reste à charge d’environ 20 000 €.
Rappelons que ces simulations sont fictives. Si vous souhaitez connaître les travaux à réaliser et leurs effets sur le DPE, estimer leur montant et savoir à quelles aides vous pouvez prétendre, utilisez le bilan énergétique et simulateur d’aides de ENGIE.
Qu’est-ce que le DPE et quelle est la réglementation sur les passoires thermiques ?
Obligatoire dans le cadre d’une mise en location, le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les biens immobiliers sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore). Qualifiés de « passoires thermiques », ces derniers ne sont plus autorisés à la vente, ce qui n’est pas sans conséquences directes pour les propriétaires bailleurs.
Une interdiction progressive de la location
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés DPE G sont considérés comme « non décents » et ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction s’applique aux nouveaux contrats signés à partir de cette date. Si vous avez un bail en cours datant d’avant 2025, votre logement n’est pas concerné… pour le moment ! En revanche, dès le renouvellement ou la reconduction tacite du bail (généralement tous les 3 ans), l’interdiction entrera en vigueur.
De plus, à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront également concernés par cette interdiction. D’ici là, la loi Climat et résilience (août 2021) interdit déjà toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G.
Quelles conséquences pour les propriétaires bailleurs
Concrètement, si votre bien est dans ces deux catégories, vous ne pouvez pas :
Augmenter le loyer entre deux locataires
Proposer une hausse lors du renouvellement du bail
Appliquer une clause d’indexation annuelle du loyer
Engager une action en réévaluation du loyer dans les zones soumises à encadrement
Vous subissez donc un manque à gagner à prendre en considération dans le calcul du retour sur investissement des travaux de rénovation énergétique.
Bon à savoir
Si vous louez un logement classé G malgré l’interdiction, vous vous exposez à des sanctions. Un locataire peut saisir un juge civil, qui pourra ordonner :
La réalisation de travaux de rénovation
Une baisse du loyer, voire une suspension du paiement jusqu’à ce que les travaux soient effectués
La suspension de la durée du bail
Quelles sont les exemptions d’interdiction ?
Certaines situations permettent de contourner l’interdiction, encadrées par le décret n°2022-510 du 8 avril 2022. Ainsi, les locations saisonnières (meublés touristiques) ne sont pas concernées par cette réglementation. Les logements ayant des contraintes architecturales ou patrimoniales (sites classés, proximité d’un monument historique…) peuvent également bénéficier d’une exemption. Ces biens sont "non soumis au DPE". Enfin, dans les copropriétés, si vous avez réalisé des travaux individuels sans parvenir à améliorer le DPE (par exemple, en raison du refus des autres copropriétaires de voter une rénovation globale), vous pouvez également être exempté.
DPE G et location : ce qu'il faut retenir
L’isolation des combles est l’un des travaux les plus abordables pour légèrement améliorer le DPE : d’une classe G, vous pourrez passer à une classe F, pour un coût moyen après aides de moins de 4 000 € pour une maison de 100 m².
Remplacer votre chaudière fioul par une chaudière THPE gaz permet de gagner deux classes énergétiques et de retarder l’interdiction de location jusqu’en 2034, avec un coût moyen de 6 000 €.
L’isolation des combles et des murs améliore durablement le DPE (classe D) et offre un meilleur retour sur investissement. Le coût estimé après aides est d’environ 14 000 €.
En complément d’une isolation, l’installation d’une pompe à chaleur permet d’atteindre un DPE B et de valoriser votre bien. Vous pourrez, en tant que propriétaire bailleur, bénéficier jusqu’à 9 000 € (pour un ménage aux revenus intermédiaires), le reste à charge moyen étant de 20 000 €.
Rappelez-vous : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, suivis des F en 2028 et des E en 2034. En parallèle, les loyers des logements F sont gelés. Un véritable manque à gagner financier à intégrer dans le calcul du retour sur investissement de vos travaux de rénovation énergétique !
Comment connaître les travaux les plus efficaces pour améliorer mon DPE ?
Plusieurs moyens sont à votre disposition :
Les simulateurs de DPE peuvent vous donner une première idée des travaux pertinents
Le DPE en lui-même donne deux scénarios de rénovation énergétique indiquant les travaux prioritaires et secondaires
L’audit énergétique, plus complet, propose des scénarios répartis dans le temps : idéal pour prioriser vos investissements
Quelles alternatives existent si les travaux d’isolation sont compliqués à réaliser ?
Si l’isolation des murs ou de la toiture est difficile à mettre en œuvre (bâtiment classé, contraintes techniques), d’autres solutions existent pour réduire la consommation énergétique, telles que l’installation d’un système de ventilation performant ou le remplacement des fenêtres par du double voire triple vitrage.
Puis-je vendre un logement classé F ou G sans réaliser de travaux ?
Oui, mais attendez-vous à ce que ce soit plus difficile et moins rémunérateur : un bien classé F ou G est souvent négocié à la baisse, car les acheteurs anticipent des coûts de rénovation importants. Sachez par ailleurs que depuis 2023, les logements classés G ne peuvent plus être mis en vente en tant que résidence principale sans audit énergétique obligatoire.
