Dossier ENGIE
Guide complet pour la viabilisation de votre terrain : conseils et démarches
La viabilisation d’un terrain constructible est un des facteurs clés pour une construction réussie. Pour vous aider, voici un guide pas à pas des démarches à réaliser pour viabiliser votre terrain à bâtir.
La viabilisation d’un terrain est bien plus qu'une simple formalité administrative ! Indispensable à tout projet de construction, une viabilisation bien préparée est un pas de plus vers un chantier serein. Mais quelles sont les démarches à entreprendre pour viabiliser votre bien foncier ? À quoi faut-il absolument penser ? Et quels sont les coûts à prévoir ? Anticipez au mieux cette étape fondamentale avant la construction de votre nouvelle maison avec ENGIE !
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Bon à savoir
En France, il n’est pas possible de construire des bâtiments sur tous les terrains. Le Plan Local d’Urbanisme réglemente en effet les zones géographiques de votre commune susceptibles de recevoir des constructions. Les terrains concernés sont dits “constructibles”. Avant toute démarche de viabilisation, il est donc important de vérifier auprès du service urbanisme de la commune sur laquelle est situé votre terrain qu’il est bien constructible.
La viabilisation implique la mise en place de toutes les infrastructures nécessaires pour garantir l’accès aux réseaux publics essentiels tels que :
- l'eau potable,
- les eaux usées,
- l'électricité,
- le gaz,
- les télécommunications.
Concrètement, il s’agit de procéder à tous les raccordements nécessaires pour que le terrain dispose d’un environnement sûr et fonctionnel en vue d'accueillir une maison ou une résidence…
Bon à savoir
La viabilisation à d’autres avantages pour les propriétaires fonciers et les futurs constructeurs :
Simplification du processus de construction en fournissant déjà les raccordements essentiels. Cela accélère les travaux de construction et réduit les délais.
Augmentation de la valeur du terrain pour obtenir un meilleur retour sur investissement si vous décidez de vendre le terrain.
Garantie au futur logement de disposer de tous les services publics nécessaires et amélioration potentielle du confort de vie.
Attrait pour les acheteurs potentiels dans le cas où vous envisagez de vendre votre terrain : un terrain déjà viabilisé représente une économie de temps et d'argent.
Les démarches administratives en amont de la viabilisation
Vous êtes le futur propriétaire d’un terrain bâtissable ? Les démarches de viabilisation de terrain commencent avant tout par la demande d’un certificat d’urbanisme et l’obtention d’un permis de construire.
La demande d’un certificat d'urbanisme
Étape numéro une, en amont de la viabilisation : demander un certificat d’urbanisme à la commune dont dépend le terrain, en accompagnant votre demande par une lettre descriptive de votre projet de construction.
Ce document vous permettra dans un premier temps d’évaluer la faisabilité des travaux nécessaires pour obtenir un terrain viabilisé et de passer ou non à l’achat du terrain après avoir reçu les devis des différents professionnels qui devront intervenir.
Le certificat d’urbanisme recense en effet toutes les informations à connaître sur la parcelle à viabiliser :
Les limites du terrain ;
La configuration de la parcelle ;
La distance qui sépare le terrain et les différents réseaux communaux ;
L’état de desserte du terrain.
Il indique également si des taxes comme la TLE (Taxe Locale d'Équipement) ou encore la PRE (Préparation Raccordement Égout) s’appliquent à votre terrain. Une information importante à savoir pour la budgétisation de la viabilisation !
L’obtention du permis de construire
Vous devez ensuite obtenir votre permis de construire, document indispensable à tout chantier de viabilisation. Comptez environ deux mois de délai d'instruction à compter du dépôt du dossier complet en mairie (hors recours) pour une maison individuelle(1).
Pour rappel, en France, vous avez obligation d’adresser une demande de permis de construire au service urbanisme de la mairie concernée dès que votre projet de construction est supérieur à 20 m².
Une fois votre certificat d’urbanisme et votre permis de construire obtenus, les travaux de viabilisation à proprement parler peuvent commencer.
Vous souhaitez viabiliser un terrain ? Voici un guide étape par étape pour réaliser les différents raccordements nécessaires.
Raccordement au réseau d'électricité
La viabilisation commence par le raccordement de l’installation électrique de votre maison au réseau public de distribution d’électricité.
Pour cela, vous devez adresser une demande de raccordement à ENEDIS (ou au gestionnaire de réseau local si vous faites partie des 5% du territoire français non couverts par ENEDIS). Lors de cette demande, il vous faudra fournir plusieurs documents, tels que :
Une copie du permis de construire ;
Une copie du plan de masse ;
Des photos montrant les installations électriques sur ou proches du terrain.
Ensuite, le processus se déroulera selon les étapes suivantes :
Votre demande de raccordement est à déposer en ligne avec les documents justificatifs et permis de construire.
Un devis vous est proposé. Il est à signer et à renvoyer avec un acompte dans les 3 mois.
Les travaux de raccordement sont réalisés par ENEDIS. Prévoyez un délai de plusieurs mois avant que les travaux ne soient ensuite effectués.
La facture de solde est à régler à la fin des travaux
Suite au raccordement, vous devez encore obtenir l’accord du Conseil national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel), qui atteste de la conformité de votre installation électrique. Dernière étape : choisir votre fournisseur d’électricité, qui réalisera en votre nom la demande de mise en service du compteur électrique.
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Raccordement au gaz
Vous souhaitez bénéficier du gaz dans votre logement ? Pour cela, il est également nécessaire de faire une demande de raccordement, à GRDF dans la majorité des cas. Cette demande devra préciser les informations sur le terrain et le logement prévu.
Bon à savoir
Certaines communes ont choisi une ELD (Entreprise Locale de Distribution). Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Une fois votre demande de raccordement enregistrée, le gestionnaire de réseau vous fera parvenir une offre, c’est-à-dire un devis accompagné d’un planning prévisionnel des travaux. Si vous l’acceptez, les travaux peuvent commencer. N’oubliez pas : durant les travaux de raccordement au réseau de gaz, procéder parallèlement aux travaux de plomberie-chauffage en partie privative. Après la fin des travaux de raccordement, il vous suffit de choisir un fournisseur de gaz. À sa demande, un technicien GRDF interviendra pour ouvrir votre compteur gaz.
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Raccordement au réseau d'eau potable
La demande de raccordement au réseau d’eau potable est réalisée en deux temps. D’abord auprès du service urbanisme de votre commune puis auprès de la société des eaux qui intervient sur votre commune.
Suite à votre demande, un technicien est missionné pour visiter votre terrain et vous envoyer un devis. L’intervention sur le chantier aura lieu après la signature du devis. Le règlement de la facture interviendra quant à elle en fin de chantier.
Attention, si les délais d’intervention dépendent de votre rapidité à renvoyer le devis, il faut toutefois compter à minima un mois entre votre acceptation et le début des travaux. La durée de ceux-ci varie en fonction de l’éloignement du réseau communal et de l’implantation de votre compteur d’eau sur le terrain. Comptez quelques jours d’intervention.
Raccordement au réseau des eaux usées
Pour évacuer les eaux usées, vous devez opérer un deuxième raccordement à l’eau, qui se distingue de celui au réseau d’eau potable.
Pour cette démarche, vous devez adresser en mairie une demande de raccordement au tout-à-l’égout de votre commune. En principe, la commune se charge des travaux sur la voie publique. Elle peut en revanche vous demander une Participation pour le financement de l'assainissement collectif (PAC)
En fonction de la rapidité du traitement administratif, vous pouvez patienter jusqu’à un mois pour que le raccordement soit effectué.
Le raccordement au réseau téléphonique
Le raccordement au réseau téléphonique passe par la société Orange. Vous avez le choix entre deux types de raccordement en fonction de la configuration de votre terrain et de la hauteur de façade de votre maison :
raccordement au réseau classique ;
raccordement au réseau aérien.
Vous devez obtenir l’accord du gestionnaire de la voirie, et envoyer plusieurs plans à l’entreprise qui fera venir un technicien et vous enverra un devis.
Les délais de raccordement téléphonique sont plus courts que les autres, en moyenne entre une semaine et un mois. Le coût est également plus faible.
L’incidence du choix des équipements sur la viabilisation
En fonction du choix de vos équipements, en particulier de chauffage mais aussi de production d’eau chaude et de cuisson, certains raccordements seront ou ne seront pas nécessaires.
Pour une maison tout électrique par exemple, le raccordement au réseau de gaz sera inutile. Vous serez dans cette situation si vous comptez chauffer votre maison avec une PAC air air ou une PAC air-eau, une chaudière à bois, un poêle à granulés et des radiateurs…
En revanche, le raccordement au gaz sera nécessaire dans une maison chauffée au gaz, ou dont l’eau chaude sanitaire est fournie grâce à une chaudière gaz. Même chose pour un projet de chauffage mixte avec une PAC hybride.
Vous avez une interrogation sur le mode de chauffage le plus adapté à vos besoins ? Bénéficiez de l’accompagnement d’ENGIE.
Les coûts d’une viabilisation
Avant l’achat d’un terrain à construire non viabilisé, il est important de prendre le temps d’estimer le coût de la viabilisation du terrain. Vous anticiperez ainsi les frais liés aux divers raccordements et les intégrerez dans votre budget de construction. Il s’agit d’une donnée à prendre en considération dans votre demande de prêt par exemple.
Il est par exemple intéressant de savoir que la consultation du plan local d'urbanisme (PLU) pour vérifier la constructibilité du terrain et l’obtention du certificat d’urbanisme sont gratuites.
En revanche, l’obtention du permis de construire dépendra du professionnel (bureau d’études ou architecte) auquel vous faites appel pour obtenir les différents documents du dossier.
Les coûts des divers raccordements dépendent quant à eux de nombreux facteurs :
Le nombre de raccordements demandés ;
La distance qui sépare votre terrain des principaux équipements ou réseaux publics ;
Pour le gaz : l’utilisation que vous en aurez (chauffage, cuisson, eau chaude sanitaire, les trois à la fois...) ;
La complexité du projet ;
L’ajout d'éventuelles taxes.
Comptez a minima 5 000 € pour la viabilisation d’un terrain sans difficultés et disposant des réseaux à proximité, et jusqu’à 15 000 € pour la viabilisation d’un terrain isolé ou dont la configuration complexifie les travaux.
En moyenne, on estime la viabilisation d’un terrain à 10 000 €. Un terrain viabilisé se revend donc toujours plus cher que lorsqu’il n’est pas raccordé.
Outre le prix des raccordements, il faut également considérer le coût de diverses taxes (TLE, PLE...) dont le montant varie d’une commune à l’autre.
Quand faire la demande ?
L’idéal est de faire une demande de viabilisation du terrain avant de trop vous engager dans le processus d’achat. En effet, les démarches de rétractation sont toujours plus lourdes que de renoncer simplement à l’achat au tout début du projet en cas de difficulté.
Si les potentiels acquéreurs du terrain sont nombreux ou si le vendeur est pressé, vous pouvez également signer le compromis de vente en y faisant ajouter une clause suspensive supplémentaire spécifiant que l’achat ne sera conclu que si vous obtenez la viabilisation du terrain. Cette clause vous protège et facilite l’abandon du projet si vous ne pouvez pas viabiliser le terrain : l’avance faite au vendeur vous sera remboursée.
Viabilisation d'un terrain : ce qu'il faut retenir !
La viabilisation est une étape cruciale dans tout projet immobilier. Elle consiste à préparer un terrain brut pour la construction d'une maison ou d'un bâtiment.
Les démarches liées à la viabilisation d’un terrain commencent par la demande d'un certificat d'urbanisme et l'obtention d'un permis de construire.
Une fois ces documents obtenus, vous pouvez réaliser les demandes de raccordement aux divers gestionnaires de réseaux : électricité, gaz, eau potable, eaux usées etc. Grâce à leur devis respectif, vous pourrez estimer le coût global de la viabilisation.
Ce coût peut fortement varier en fonction de la complexité du projet, de la distance aux réseaux etc… Comptez entre 5 000 € minimum et 15 000 € pour la viabilisation de votre terrain.
Dans l’idéal, réalisez ces demandes de viabilisation avant d’adresser votre proposition d’achat aux propriétaires du terrain. Il est toujours plus facile de renoncer à acquérir un terrain dont la viabilisation serait trop coûteuse que de se rétracter une fois le processus d’achat engagé.
Quels sont les avantages d'opter pour une construction neuve plutôt qu'une rénovation ?
La construction neuve est d’abord la promesse d’une conception personnalisée. De plus, en raison des normes de la RE 2020, vous pourrez bénéficier d’un bâtiment d’une efficacité énergétique redoutable.
Quels sont les facteurs à considérer pour choisir entre le gaz naturel et l'électricité pour le chauffage de ma nouvelle maison ?
Choisir entre le gaz et l’électricité dépend d'abord de la proximité de votre construction neuve au réseau de gaz naturel : hors réseau, la question ne se posera pas !
Sachez ensuite que l’installation d’une chaudière gaz seule, même THPE, n’est plus possible dans le neuf en raison des normes environnementales de la RE 2020. Il est toutefois possible d’opter pour un système de PAC hybride, idéal tant en matière de confort thermique qu’en termes de rationalisation des dépenses d’énergie. Bien sûr, des considérations financières entrent en jeu : votre choix sera ainsi peut-être dicté par votre budget au moment de la construction.
Comment ouvrir un compteur Linky ?
Pour ouvrir votre compteur d’électricité intelligent Linky, demandez d’abord à ENEDIS le raccordement de votre système électrique au réseau. Une fois ce dernier effectué et la certification du Consuel obtenu, il vous suffit de choisir un nouveau fournisseur d’électricité. Ce dernier se chargera alors des démarches pour mettre votre compteur Linky en service.
