Tout ce que vous devez retenir de la loi ALUR

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Promulguée en 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové – plus connue sous l’acronyme ALUR – vise entre autres à assurer l’accès à un logement digne, à encadrer les rapports entre propriétaires et locataires et à soutenir la rénovation de l’habitat indigne. Voici les grands changements instaurés par cette loi.

La rénovation énergétique des logements

Pour soutenir l’amélioration énergétique des logements anciens, le gouvernement a mis en place deux mesures fortes.

Le tiers financement

Ce dispositif a pour objectif de faciliter les démarches mais également le financement des travaux de rénovation énergétique engagés par un propriétaire ou une copropriété. Comment ? En s’appuyant sur une société dite de tiers-financement qui prend en charge l’ensemble du projet, de son élaboration à sa réalisation. En contrepartie, le propriétaire s’engage à rembourser progressivement la société grâce aux économies d’énergie réalisées.

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La vente des logements HLM

La loi oblige les organismes HLM à ne proposer à la vente que les logements dont les classes énergie font partie des plus basses : classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure doit inciter à la rénovation énergétique des logements sociaux.

Les relations entre locataires et propriétaires

L’amélioration des rapports entre locataires et propriétaires constitue un pilier fondateur de la loi ALUR. Un cadre plus strict a donc été instauré au travers de différentes mesures.

Un modèle type de bail

La loi a décrété la mise en place d’un modèle de contrat de location type que les propriétaires doivent utiliser pour louer un logement vide. Ce document comporte les mentions obligatoires indispensables à la signature d’un contrat entre un locataire et un propriétaire.

Les états des lieux

S’ils ne sont pas obligatoires, les états des lieux d’entrée et de sortie sont fortement recommandés. Pour encadrer leur réalisation, la loi ALUR précise les modalités de constitution d’un tel document pour qu’il possède une réelle valeur juridique. La notion de vétusté fait également l’objet d’une définition plus précise.

Les zones tendues

Les locataires qui résident au sein d’une zone tendue bénéficient d’un préavis réduit à 1 mois contre 3 auparavant. Pour rappel, une zone géographique est considérée comme « tendue » lorsque la demande en logements est supérieure à l’offre.

Les pièces justificatives pour la location

Pour limiter les abus, la loi ALUR énumère clairement les différentes pièces justificatives que le propriétaire bailleur est en droit de demander pour vérifier la solvabilité d’un locataire.

Les frais d’agence

Dans le cadre d’une location, l’agence immobilière peut librement fixer les honoraires demandés aux propriétaires. Ceux qui sont facturés aux locataires, en revanche, sont plafonnés par la loi ALUR.

La Garantie Universelle des Loyers (GUL)

Instituée par la loi ALUR, cette garantie prévoyait le paiement minimum des loyers aux propriétaires bailleurs. Elle a été abandonnée au profit du dispositif Visale.

Le dispositif Visale

Le dispositif Visa pour le Logement et l’Emploi (Visale) correspond à un système de cautionnement accordé aux locataires de moins de 30 ans par Action Logement. Il garantit aux propriétaires bailleurs le paiement des loyers et des charges impayés.

La location meublée

La loi ALUR a permis de faire entrer la location meublée dans le champ d’application de la loi de 1989 régissant les rapports locatifs, au même titre désormais que la location vide. Le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est aujourd’hui plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

L’encadrement des loyers

Il s’agit d’une mesure visant à réguler la fixation des loyers dans les zones dont le marché locatif est tendu. Pour être appliqué, cet encadrement de loyers était corrélé à la présence sur le terrain d’un observatoire des loyers capable de fournir des informations chiffrées précises permettant au Préfet de publier un arrêté fixant des loyers de référence. Initialement instaurée sur Paris et Lille, la mesure a été invalidée par la justice. En 2018, la loi ÉLAN permet à la commune de Paris, aux métropoles d’Aix-Marseille et Lyon ainsi qu’aux agglomérations volontaires d’expérimenter l’encadrement des loyers pendant 5 ans, selon des modalités assez similaires à celles édictées dans la loi ALUR.

La lutte contre l’habitat indigne

La loi ALUR a permis à l’État français de se doter de moyens plus efficaces pour lutter contre la location de logements considérés comme indignes. Désormais, les pouvoirs publics disposent d’outils juridiques (pénalités) pour contraindre les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation dans les logements présentant des risques pour la sécurité ou la santé des locataires. En outre, un système de consignation des allocations logement peut être enclenché dans le cas de locations jugées comme insalubres. Le locataire est alors en droit de ne verser au propriétaire que le montant du loyer diminué du montant de l’allocation, et ce, jusqu’à la réalisation de travaux de rénovation.

Les nouvelles formes d’habitat

La loi ALUR fait également la promotion de nouveaux habitats. C’est le cas, notamment, de l’habitat participatif qu’elle dote d’un cadre juridique. En plein développement, cette forme d’habitat se base sur une mutualisation des ressources de plusieurs propriétaires pour financer et réaliser ensemble un projet immobilier d’habitation. L’habitat léger et non mobile est également mentionné. Il fait l’objet, entre autres, d’un cahier des charges mieux défini.

Les demandes de logement social

Afin de simplifier les procédures et faciliter le suivi, la loi ALUR prévoit que toutes les demandes de logement social puissent être réalisées en ligne sur un site internet spécifiquement dédié. Le demandeur peut également suivre l’avancement de son dossier et effectuer un renouvellement de demande. Il peut également enregistrer ses pièces justificatives dans le système national d’enregistrement. Celui-ci est accessible aux organismes qui mettent en relation bailleurs et locataires.

Le développement de l’offre des logements abordables

Parmi les mesures emblématiques de la loi ALUR, il y a celle de l’intermédiation locative. Cette mesure permet aux municipalités qui ne respectent pas le taux de 20 %2 de logements sociaux édicté par la loi SRU de déduire des pénalités infligées par l’État les dépenses engagées pour proposer un logement au sein du parc privé à des publics défavorisés.

La gestion des copropriétés

Afin de mieux informer les copropriétaires et de simplifier la gestion des copropriétés, la loi ALUR a largement modifié l’organisation et la gestion de la structure : mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, modèle type de contrat de syndic, modalités de rémunération et d’immatriculation du syndic…

La lutte contre les dégradations dans les copropriétés

Pour aider et inciter les copropriétaires à entretenir leurs immeubles, l’État a rendu obligatoire la mise en place d’un fonds travaux. Fondée sur le principe de l’épargne, cette réserve d’argent constituée par les copropriétaires sert à financer les travaux d’entretien et de rénovation. En parallèle, la réalisation obligatoire d’un diagnostic technique global de la copropriété permet de définir les travaux à prévoir ou à engager rapidement.

Les mesures en faveur des personnes défavorisées

Dans le cadre de la loi ALUR, la trêve hivernale est prolongée d’une quinzaine de jours, soit du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune expulsion locative n’est autorisée. La loi décrète également la généralisation du Service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO) unique, de manière à faciliter l’hébergement et l’accompagnement vers le logement des personnes sans domicile fixe.

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