Les obligations du propriétaire envers son locataire

Les papiers obligatoires à fournir

En tant que propriétaire, plusieurs documents doivent impérativement être fournis au locataire, que le logement soit vide ou meublé. Dès la signature du bail, il faut lui laisser une copie du contrat de location, ainsi que des papiers annexes. Il s’agit là d’un véritable petit dossier qui comprend :

• le DPE, ou diagnostic de performance énergétique ;
• l’état des lieux d’entrée ;
• l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, que le propriétaire doit obligatoirement souscrire.

En fonction de l’ancienneté de l’habitation et de ses installations intérieures, d’autres documents peuvent s’avérer obligatoires :

• un constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949 ;
• un état de l'installation intérieure de l'électricité, si le réseau n’a pas été remis aux normes depuis plus de quinze ans ;
• un état de l'installation intérieure du gaz, si le réseau n’a pas été remis aux normes depuis plus de quinze ans.

Si le logement est situé dans une zone soumise à des risques naturels comme des séismes, des inondations ou des glissements de terrain, le propriétaire est en devoir de fournir au locataire un état des risques et pollutions avec le bail de location. Suite à un déménagement du locataire, le propriétaire doit remettre à ce dernier un état des lieux de sortie. À la demande du locataire, il est de l’obligation du bailleur de fournir une quittance de loyer pour chaque loyer versé, ainsi que les justificatifs des charges réglées par le locataire.

Un logement décent, une obligation du bailleur

L’une des obligations du propriétaire consiste à fournir au locataire un logement décent. Si le terme est un peu vague, il peut être approfondi en lisant le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. L’état du logement ne doit pas présenter de risque évident pour la santé ou la sécurité de ses occupants. En cas de manquement à cette obligation, le bailleur s’expose à plusieurs sanctions :

• ne plus recevoir les aides de la Caf ;
• une suspension des versements du loyer prononcée par le juge ;
• le dédommagement des locataires.

S’il y a d’éventuels travaux à prévoir dans le logement, le propriétaire doit en informer les futurs locataires avant la signature du bail de location. Les réseaux d’énergie (gaz et électricité) doivent permettre l’approvisionnement du logement. Cependant, il revient au locataire d’ouvrir le compteur d’électricité et éventuellement de changer de fournisseur d’électricité s’il en souhaite un différent de celui du précédent occupant. C’est également au locataire de résilier son contrat d’électricité en partant : l’approvisionnement en énergie d’une habitation ne concerne son propriétaire que pour les questions de raccordement et de conformité du réseau.

Les travaux à la charge du propriétaire

La location d’un logement impose au bailleur l’entretien et la réparation de l’habitation. Il existe :

• les travaux d’amélioration énergétique : remplacement des radiateurs, isolation... ;
• les travaux destinés à maintenir le bon état du logement ou du bâtiment dans lequel se trouve le logement : réfection du plafond d’une cave qui s’effrite, opération de ravalement de façade, rénovation de l’escalier de service ou des volets... ;
• les travaux d’entretien remédiant aux problèmes d’usure normale des équipements : changer un robinet vétuste, un volet roulant en panne... ;
• les travaux d’urgence : réparation d’un chauffe-eau en panne en plein hiver...

Les travaux permettant de rendre le logement décent sont prioritaires et obligatoires avant toute location. Lorsque le délai de réalisation des travaux dépasse les 21 jours, les locataires doivent être indemnisés sous forme d’une réduction de loyer. De son côté, le locataire a l’obligation de permettre l’accès au logement pour assurer la bonne réalisation des travaux toute la semaine, hors week-ends et jours fériés.