Propriétaire : comment effectuer une demande de résiliation du bail de location ?

La résiliation de bail de location

Si un locataire est autorisé à quitter un logement à tout moment en respectant un préavis, ce n’est pas le cas pour un propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire. Vous devez absolument respecter l’échéance du contrat qui vous lie au locataire. Il est rédigé de date à date. Le contrat est tacitement renouvelé à la date d’échéance. Vous êtes donc dans l’impossibilité de donner congé à votre locataire en cours de bail, et ce quelle que soit la situation dans laquelle vous vous trouvez. Pour une location non meublée, le contrat entre le propriétaire et le locataire court sur trois ans. Le délai de préavis pour envoyer votre congé en recommandé est de six mois. Plus souple, le contrat de location meublée court sur un an. Quant au préavis, il est de trois mois.

Les moyens pour donner congé au locataire

Il n’est pas possible d’envoyer simplement un mail, de téléphoner ou pis encore d’envoyer un texto, la résiliation du contrat de location ne déroge pas à certaines règles. Vous ne pouvez donner congé à votre locataire que par :

• une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• un acte d’huissier ;
• une remise en mains propres (avec récépissé ou émargement).

Si vous louez à plusieurs locataires, n’oubliez pas d’envoyer ce courrier à chacun d’entre eux, que ce soit de simples colocataires, des concubins, des partenaires pacsés ou bien mariés. Comme indiqué plus haut, pensez bien au délai de préavis (six mois pour une location vide et trois mois pour un meublé). Prévoyez un envoi à sept ou quatre mois selon votre cas. Ainsi, si le locataire tarde à récupérer la lettre, vous aurez plus de temps pour vous retourner, car un préavis non respecté entraine de facto la reconduite du contrat de bail.

Les motifs valables pour donner congé à votre locataire

Dans votre lettre de résiliation du bail de location, vous allez clairement indiquer le motif de ce congé. Il en existe légalement trois :

• la reprise du logement pour l’habiter ;
• la vente du logement ;
• le motif légitime et sérieux (démolition de l’immeuble, oubli de paiement, dégradations, défaut d’assurance…).
  

La reprise du logement pour l’habiter

Dans le cas d’une reprise du logement en vue de l’habiter, là encore vous l’imaginez bien, les règles sont très strictes. Ainsi, vous ne pouvez le reprendre que pour vous, votre conjoint (partenaire pacsé, concubin, époux), vos ascendants et descendants, ainsi que ceux de votre conjoint. Si vous souhaitiez reloger votre sœur ou votre neveu, ça ne fonctionne pas. La seconde condition est de reprendre le logement pour en faire votre résidence principale. Ce motif de résiliation du contrat de location pour des besoins personnels du bénéficiaire sera mentionné par écrit. Le bénéficiaire de la reprise sera clairement nommé sur votre lettre de résiliation.

La reprise du logement pour le vendre

Dans le cas d’une vente du logement, la lettre donnant congé au locataire précisera obligatoirement le texte de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le prix et les conditions de la vente. S’il existe, joignez également le règlement de copropriété. Et selon la loi, le congé vaut offre de vente au profit du locataire actuel : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. S’il accepte la vente, il dispose de deux mois pour réaliser cet acte d’achat. Sachez enfin qu’il est possible pour vous de lancer la vente de votre logement pendant le bail, la loi parle alors de vente occupée. Le contrat se poursuit comme prévu avec le nouveau propriétaire.

Les risques encourus pour un congé frauduleux

Il est important que le congé donné au locataire soit sincère et de bonne foi. Dans le cas contraire, les risques sont importants :

• une amende de 6 000 euros pour un bailleur personne physique ;
• une amende de 30 000 euros pour un bailleur personne morale ;
• des dommages et intérêts à verser aux locataires.
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Qu’en est-il de la trêve hivernale ?

La trêve hivernale est fixée tous les ans entre le 1er novembre et le 31 mars. L’objectif de la loi est qu’un locataire ne soit pas expulsé de son logement pendant cette période et qu’il ne subisse aucune coupure de gaz ou d’électricité. Elle ne vaut que pour les cas d’expulsion de locataire suite à une procédure judiciaire mais n’intervient pas quand il s’agit de donner congé à votre locataire pour une reprise ou une vente.