Location et normes électriques : quelles sont les obligations à respecter ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location ? Vous vous demandez quelles sont les normes électriques à respecter pour garantir la sécurité de vos futurs locataires ? Retrouvez toutes les obligations légales en la matière, ainsi que les bonnes pratiques à adopter pour une installation électrique sécurisée. Faites le point sur les cas dans lesquels une remise aux normes est obligatoire.

Les obligations légales en matière de normes électriques pour la location

Quelles sont dans le détail les obligations électriques en cas de location d’un logement ?

Une obligation de sécurité électrique pour ses locataires

Au regard de la réponse ministérielle du 6 mai 2002 – JOAN n°73576⁽¹⁾, un logement loué n’a légalement pas besoin d’être continuellement et systématiquement mis aux dernières normes électriques. Le système n’a par ailleurs pas l’obligation d’être remis à jour à chaque changement de locataire.

Toutefois, le propriétaire bailleur a le devoir légal d’assurer une sécurité électrique minimale (et un confort minimal) à ses locataires : il faut en effet rappeler que, selon la loi, un bailleur doit proposer un logement décent, c’est-à-dire ne mettant pas en danger la santé et la sécurité de ses occupants.

Qu'est-ce qu'une installation électrique sécurisée ?

Selon les recommandations du Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel), une installation électrique sécurisée doit répondre à six critères essentiels : 

1. Avoir un appareil de commande et de protection de l'installation générale facilement accessible ;

2. Installer un système différentiel de sensibilité adaptée aux conditions de mise à la terre, dès l'origine de l'installation électrique (c’est-à-dire un disjoncteur différentiel) ;

3. Disposer d’un dispositif de protection contre les surintensités (fusibles) sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ; 

4. Équiper les pièces d’eau, telles que la cuisine et la salle de bains, d’une liaison équipotentielle adaptée aux pièces d'eau, en particulier si elles disposent d'une douche ou d'une baignoire ; 

5. Vérifier l'absence d'équipements électriques vétustes ou endommagés, qui doivent être retirés et remplacés sans délai, à la charge du propriétaire bailleur ; 

6. Protéger les fils conducteurs (gainage) par une protection mécanique pour éviter tout risque d'électrocution.

Ces éléments minimums de sécurité sont les points vérifiés par un électricien professionnel lors de l'établissement d’un diagnostic électrique, document à remettre au locataire du logement.

L’obligation de remettre un diagnostic électrique au locataire du logement

Créé par la loi dite « Alur » de mars 2014 et mis en œuvre depuis le 1er janvier 2018, le diagnostic électrique doit être fourni par tout propriétaire bailleur à son nouveau locataire, si l’installation électrique a plus de 15 ans et que le bail a été signé après cette date. 

Valable 6 ans à partir de sa réalisation, ce diagnostic décrit l'état général d'usage du système électrique et les éventuelles anomalies relevées. Lorsque ces dernières ne présentent pas de danger pour le locataire, le propriétaire n'est pas obligé de les réparer. 

En revanche, il y a mise en danger dès lors que le professionnel identifie des éléments inadaptés à l'usage, présentant des risques de contacts directs avec d'autres éléments sous tension ou encore des conducteurs non protégés mécaniquement. Une rénovation de l’électricité du bien à la location sera alors nécessaire. À la charge du propriétaire bailleur, cette mise en conformité doit se référer à la norme NF C 15-100.

À noter que si les travaux de remise aux normes ne sont pas réalisés, le bailleur risque d’engager sa responsabilité et d'être poursuivi pour avoir mis à disposition un logement indécent.

Les bonnes pratiques pour une installation électrique sécurisée : l’application de la norme électrique NFC 15-100

La norme NF C 15-100, qu'est-ce que c'est ?

La norme électrique NF C 15-100 est la norme de référence pour les installations électriques de basse tension en France, en construction ou faisant l’objet d’une rénovation lourde.

En constante évolution, cette dernière établit des règles devant être suivies pour garantir la sécurité optimale des occupants du logement en location ainsi que de leurs biens.

Quelques obligations incontournables

Pour vous donner un ordre d’idée, voici quelques règles imposées par la norme NF C 15-100 qu’un bailleur doit impérativement suivre : 

• la mise à la terre des installations électriques domestiques dans les pièces d'eau des locaux d'habitation neufs (depuis 1969) et dans toutes les pièces des logements neufs (depuis 1991) ; 

• un nombre minimal de prises de courant est imposé par type de pièce, selon la surface et les usages ; 

• si des travaux de mise aux normes électriques sont engagés : le respect de volumes de sécurité pour éviter tout risque d'électrocution dans les pièces d'eau. Par exemple, le volume 0, situé à l'intérieur de la baignoire ou de la douche, interdit tout branchement électrique, etc.

• Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée à la norme NF-C 15 100.

Existe-t-il des aides financières pour la remise aux normes électriques

La majorité des aides mobilisables pour refaire l’électricité d’un bien aux normes concerne la résidence principale. 

Toutefois, un propriétaire bailleur peut être éligible à deux aides. La TVA réduite à 10% d’abord, qui s’applique à tous et profite donc aux propriétaires bailleurs. De plus, même si le dispositif des CEE (dont la Prime Économie d’Énergie d’ENGIE) n’est pas spécifiquement destinée à refaire l’électricité au sens strict, il peut néanmoins participer à en financer une partie. Pour cela, vos travaux d’économies d’énergie devront impliquer de mettre à jour tout ou partie de votre installation.

Locataire, comment agir en cas d’installation électrique défectueuse ?

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le propriétaire est responsable de la sécurité et du bon fonctionnement des installations électriques dans le logement qu'il loue.

Toutefois, si un propriétaire refuse de faire les travaux nécessaires pour que son logement à la location reste salubre, le locataire est en droit d’engager une procédure pour l’y contraindre.

Il peut d’abord tenter de résoudre le litige à l'amiable, en envoyant une Mise en Cause à votre propriétaire, autrement appelée “lettre de conciliation amiable”. Si cette démarche échoue, il peut envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Le délai de réponse du propriétaire est alors de 8 jours. 

Si le locataire n’obtient toujours aucune réaction, il peut intenter une action judiciaire devant le Tribunal judiciaire. Ce dernier peut alors, selon les situations : 

• exiger l’exécution des travaux à la charge du propriétaire ; 

• décider de bloquer les loyers en attendant que les travaux soient réalisés ;

• décider de résilier le contrat de bail ; 

• autoriser le locataire à effectuer les travaux et à en demander le remboursement au propriétaire bailleur ; 

• condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts, selon le trouble de jouissance subit. 

Enfin, il est fortement recommandé au locataire de souscrire une assurance habitation. Cela permet une prise en charge des frais de réparation ou de remplacement des appareils électriques endommagés en cas de problème électrique dans le logement loué.