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Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

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Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Vous êtes propriétaire d’un logement, mais vous n’y vivez pas car vous avez choisi de le louer ? Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le bailleur a certaines obligations, notamment en ce qui concerne les travaux : chauffage, plomberie, revêtement de sol abîmé… Quelles réparations sont à la charge du propriétaire, et qu’est-ce qui relève des réparations locatives ?


Quelle est la nature des travaux à la charge du propriétaire ?

Les travaux de conformité

Conformément à la réglementation, le propriétaire a pour obligation de louer un logement décent qui garantit le « clos et le couvert ». En clair, il doit permettre aux locataires de préserver leur santé et leur sécurité physique, tout en leur fournissant les équipements basiques en conformité avec l’usage d’habitation tels que l’électricité et l’eau courante. Une fois le bail signé et le locataire installé, ce dernier peut demander des travaux de mise en conformité s’il estime que le logement n’est plus conforme aux conditions de décence imposées par la loi.

Les gros travaux et ceux liés à la vétusté du logement

Les réparations à la charge du propriétaire concernent aussi les gros travaux, tels que les travaux de toiture, les travaux de rénovation énergétique comme l’isolation des murs, la mise aux normes de l’électricité ou encore le changement de la chaudière. 

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Il est important de noter que dans certains cas, le propriétaire a le droit à des aides permettant d’alléger la facture. Pendant la location, les travaux faits par les propriétaires sont aussi ceux liés à la vétusté du logement. Il est question de l’usure habituelle provoquée par le temps dans l’habitation et sur ses équipements. Même si les locataires sont très soigneux et ne font aucuns travaux en particulier dans l’appartement, les sols et les murs s’usent, et doivent être refaits au bout d’un certain nombre d’années. Ces travaux sont alors à la charge du propriétaire. Autre exemple : une poignée de porte. Malgré un entretien régulier, elle s’ouvre avec difficulté au bout d’un certain temps. Là encore, il s’agit d’un problème d’usure qui doit être pris en charge par le propriétaire. On voit bien qu’il est difficile d’estimer ce qui relève de l’entretien à la charge du propriétaire ou du locataire. Cependant, avant de signer votre bail, il vous est possible de demander l’ajout d’une grille de vétusté. Celle-ci liste la durée de vie des matériaux et des équipements dont le remplacement ou les réparations sont à la charge de votre propriétaire. Ainsi, tout est clair dès la signature de votre contrat de location.

Les réparations à la charge des locataires

Tous les travaux ne sont pas à la charge du propriétaire, à l’instar des réparations locatives inhérentes à l’entretien courant et les petites réparations. Leur objectif est de prévenir toutes dégradations inhabituelles du logement et de ses équipements. Un exemple concret, le changement du compteur électrique. Si le locataire doit l’entretenir, c’est au propriétaire de le changer en cas de dysfonctionnement. Par ailleurs, en tant que locataire, vous devez avertir votre propriétaire dès que vous constatez le moindre problème de vétusté. Si vous tardez et que le logement subit des dégradations liées à ce manquement, les travaux pour sa remise en état peuvent être à votre charge. Par exemple, une fuite d’eau doit être réparée par votre le propriétaire. Mais si vous avez tardé à l'en avertir et qu'elle abîme le plancher, les travaux liés au changement de revêtement de sol vous seront imputés.

 

Les recours pour les locataires en cas de non-exécution des travaux

La question des travaux se pose souvent au moment du déménagement du locataire, en fin de bail, lors de l’état des lieux. En cas de dégradations causées par le locataire, comme des trous dans le mur pour l’accrochage des tableaux, ou un manque d’entretien, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie afin de payer les travaux. Cependant, il devra fournir des justificatifs et ne pourra facturer cette remise à neuf qu’au prorata des années passées dans le logement par le locataire. Pour plus de précisions, vous pouvez vous référer à la loi du 6 juillet 1989 qui liste les obligations de travaux pour les propriétaires liées à la vétusté et aux vices de construction des bâtiments, mais aussi au renouvellement des équipements. Pour ce qui est des réparations locatives, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les travaux à la charge du locataire, même en l'absence de dégradations notables. Cependant, cette liste n’est pas exhaustive. Si vous êtes en désaccord avec votre propriétaire, il vous est possible de contacter l'Association Départementale d'Information sur le Logement (ADIL). Elle a pour mission de conseiller les locataires comme les bailleurs. Si aucune solution n’est trouvée, c'est le Tribunal d’Instance qui arbitrera.