Dossier ENGIE
Changement de chaudière : nu-proprietaire ou usufruitier, qui doit s’en charger ?
Vous êtes dans le cas d’un démembrement de propriété et vous demandez qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier doit prendre en charge le remplacement d’une vieille chaudière ? ENGIE vous explique tout !
Sommaire
Successions, donation du vivant des parents aux enfants… Le démembrement de propriété pour un bien immobilier est une situation de plus en plus courante. Si cette solution permet de transmettre en douceur son patrimoine, elle implique cependant une nouvelle répartition des responsabilités entre les usufruitiers (le parent survivant qui occupe la maison ou l’appartement par exemple) et les nu-propriétaires (les enfants). Alors, qui des premiers ou des deuxièmes doit se charger des travaux de grande importance ? Et quand la chaudière tombe en panne, à qui revient la charge de la remplacer ? Les éclaircissements d’ENGIE !
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Nue-propriété et usufruit : de quoi parle-t-on ?
On parle de "démembrement" lorsque l’on partage un bien immobilier entre la nue-propriété et l’usufruit. Avant d’entrer dans le vif du sujet, attardons nous brièvement sur ces termes juridiques, qui gagnent certainement à être explicités !
La nue-propriété, c’est le fait de détenir les murs d’un bien immobilier, qui “octroie une jouissance différée du bien”. En clair, c’est à la mort de l’usufruitier que le nue-propriétaire pourra occuper les lieux, les louer ou les vendre.
L’usufruit quant à lui désigne le droit d’occuper un logement sans en détenir la propriété. Il est également possible de le louer et d’en percevoir des revenus, tels que les loyers par exemple.
Ces éclaircissements donnés, voyons qui est responsable du changement d’une chaudière dans le cas d’une nue-propriété.
Nu-propriétaire et usufruitier : qui est responsable de quoi ?
La responsabilité de chacun face au bien immobilier est clairement établie dans deux articles du code civil.
L’article 605 du code civil prévoit que :
l'usufruitier a la charge des réparations d’entretien ;
le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations, sauf si ces dernières sont provoquées par le défaut de réparations d’entretiens par l’usufruitier. Dans ce cas, l’usufruitier peut être contraint légalement de payer pour les réparations ;
d’autres répartitions sont possibles si elles ont fait l’objet d’un accord au moment du démembrement.
L’article 606 du code civil clarifie quant à lui ce que le droit entend par “grosses réparations” et “réparation d’entretien”.
Les grosses réparations sont celles qui concernent “les gros murs et celles des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier”. En résumé, tout ce qui concerne la structure et la solidité générale du bâtiment. La réfection du toit, le renfort de plancher, le comblement de fissures dans la façade sont des exemples de ce que la loi considère être des grosses réparations.
Toutes les autres réparations sont donc par nature des réparations d’entretien.
Nu-propriétaire et usufruitier : qui doit changer la chaudière ?
À ce stade, la question qui se pose est de savoir si le changement d’un système de chauffage et le remplacement d’une chaudière sont considérés comme de grosses réparations ou des réparations d’entretien.
La justice a clairement tranché la question. de la Cour de cassation (Cass.3e civ. 13-7-2005 n° 04-13.764), il est clairement indiqué que la charge incombe à l'usufruitier, puisqu’il s’agit d’une réparation d’entretien, au même titre que :
les travaux de peinture intérieure et extérieure,
le ravalement,
le remplacement d’une partie de la toiture,
l’entretien,
les réparations que le changement de la plomberie, de l’électricité, de l’ascenseur et des huisseries.
Comment se passe le changement d’une chaudière ?
Le changement d’une chaudière appelle des travaux qui dépendent du type d’appareil en place. Sachez par exemple que si la chaudière actuelle est au fioul - ce qui est probable dans le cadre d’une succession, puisqu’en général, les maisons cédées sont relativement anciennes, un changement de combustible sera obligatoire.
En janvier 2022, le gouvernement français a en effet publié un décret qui interdit l’installation de chaudières au fioul neuves à partir du 1 juillet 2022, la réparation et l’entretien de votre appareil actuel étant toujours possibles bien sûr. Cette mesure concerne à la fois les bâtiments existants et neufs, destinés à un usage domestique et professionnel.
Pour remplacer une chaudière au fioul, plusieurs options s’offrent à vous. Il est d’abord envisageable d’installer une chaudière gaz à condensation, à condition que le logement ait été raccordé au réseau de gaz naturel entre le moment de la construction du bien et le moment de la succession. Attention cependant à la trajectoire de sortie du gaz que le Gouvernement semble suivre : ce dernier a notamment suspendu les aides de l’Anah pour le financement d’une chaudière gaz, même Très Haute Performance Energétique (THPE).
La chaudière biomasse (notamment à bois et à granulé) est une alternative intéressante, bien que la place nécessaire pour le stockage du combustible et surtout l’investissement initial pour l’achat et l’installation du matériel puisse être dissuasifs.
La PAC air-eau semble être la solution la plus adaptée pour le remplacement d’une chaudière au fioul surtout dans une région où les hivers ne sont pas trop rigoureux. Un nombre important d’aides peuvent adoucir le coût des travaux, tels que Ma Prime Rénov, le dispositif des CEE, l’éco-prêt à taux zéro ou encore la TVA à taux réduit. Des subventions supplémentaires peuvent également être sollicitées pour sortir du fioul, telles que la Prime "Coup de pouce chauffage".
Pour éviter de changer de chaudière trop tôt : pensez à l’entretien !
Dans le cadre d’un usufruit, l’usufruitier possède un droit de jouissance sur le bien. Comme nous l’avons dit, il a il peut l’occuper ou le louer. Mais ce droit est assorti d’une obligation : celui de conserver le bien en l’état. Cela vaut bien entendu pour la chaudière en place, dont il doit assurer l’entretien, tant d’un point de vue financier qu’organisationnel.
Au-delà de l’aspect légal (rappelons qu’une chaudière dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW doit être révisée au moins une fois par an par un Professionnel du Gaz qualifié), l'usufruitier a tout intérêt à entretenir régulièrement la chaudière. En tant qu’occupant des lieux, il bénéficiera de meilleures performances, soit d’un meilleur confort de chauffe pour une consommation maîtrisée. De plus, sa chaudière pourra afficher une meilleure longévité. Les coûts liés aux réparations seront par ailleurs moins importants : l’entretien permet en effet d’identifier des causes d’éventuelles pannes avant qu’elles ne surviennent vraiment, voire avant d’avoir à changer tout l’équipement !
J’entretiens ma chaudière avec ENGIE
Qui s'en charge du changement de chaudière : ce qu'il faut retenir
Le démembrement de propriété a des implications sur les responsabilités et les droits des usufruitiers et des nu-propriétaires.
Selon le Code civil, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire tandis que les réparations d'entretien incombent à l'usufruitier.
La jurisprudence française établit que le remplacement de la chaudière est une réparation qui ne relève pas des gros travaux : il incombe donc à l’usufruitier, sauf si l'acte notarié prévoit une répartition des dépenses différente.
En 2022, le gouvernement a interdit l’installation des chaudières neuves au fioul. Si vous avez l’usufruit d’une maison chauffée au fioul, il vous faudra trouver une autre solution pour remplacer votre vieille chaudière. Pensez à la pompe à chaleur air-eau, la meilleure candidate dans cette situation.
Pour éviter des changements prématurés de chaudière, l’usufruitier doit également assurer un entretien annuel. N’oubliez pas que celui-ci doit être réalisé par un professionnel et est obligatoire.
Comment optimiser les frais d’entretien pour ma chaudière ?
Pensez à souscrire un contrat d’entretien ! Vous n’aurez plus à vous rappeler chaque année de prendre rendez-vous avec votre chauffagiste et pourrez en outre bénéficier de conditions tarifaires intéressantes en cas de panne entre deux entretiens.
Pourquoi remplacer une chaudière au fioul par une pompe à chaleur ?
En optant pour le remplacement de votre chaudière au fioul par une pompe à chaleur, vous pourriez bénéficier d'économies significatives à long terme. De plus, vous contribuerez activement à la préservation de l'environnement en réduisant jusqu'à quatre fois les émissions de CO2 de votre foyer. Enfin, vous pouvez augmenter la valeur de votre logement : une bonne nouvelle pour vos héritiers et nu-propriétaires !
Dois-je remplacer ma chaudière fioul si elle fonctionne toujours ?
Non, il n'existe aucune obligation légale de remplacer votre chaudière au fioul si elle est encore fonctionnelle. Toutefois, nous vous recommandons d’anticiper son remplacement, surtout si elle est vieillissante. Cela vous évitera de vous retrouver au pied du mur en cas de panne irréparable.
