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Nouveau DPE et location : quel impact pour les propriétaires bailleurs ?

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Publié le , mis à jour le

L’application du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) a changé la donne pour les propriétaires bailleurs. Qu’en est-il vraiment et quelles sont les nouvelles obligations légales lorsqu’on souhaite mettre une maison ou un appartement en location ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document de référence indispensable et surtout obligatoire lorsque l’on souhaite mettre en location un bien immobilier ou le vendre. Quelles sont les obligations légales en matière de DPE pour un contrat locatif ? Quel est l’impact du nouveau DPE si l’on met un bien en location ? ENGIE fait le point avec vous sur ce qui change pour les propriétaires-bailleurs, et les aides possibles afin de remettre « en bon état énergétique » leurs biens en location.

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À quoi sert le DPE ?

Créé en 2006, le DPE indique la performance énergétique d’un bien immobilier. Selon sa consommation d’énergie et son taux d’émission de gaz à effet de serre, le diagnostic attribue au bien une classe énergétique comprise entre A pour les meilleurs élèves et G pour les logements les plus énergivores.

Mis en place par les pouvoirs publics afin d’accompagner la transition écologique en France, le DPE incite, et désormais oblige, les propriétaires bailleurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent être en conformité avec la loi, en cas de logements trop énergivores.

De nombreux logements souffrant de mauvaises performances énergétiques (aussi appelés « passoires thermiques ») sont encore en location en France et nécessitent des travaux de rénovation.

Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?

Est considérée comme « passoire énergétique » une habitation classée F et G selon le DPE.

Nouveau DPE : quelles sont les obligations légales pour les bailleurs privés et professionnels ?

Plus lisible et plus fiable, le calcul et l’affichage du nouveau DPE ont été revus pour que ce document de référence prenne davantage en compte les enjeux climatiques actuels et soit compréhensible par le plus grand nombre.

L’entrée en vigueur du nouveau DPE et son lot de changements en juillet 2021 (rectifié par un arrêté en octobre 2021) s’accompagne de nouvelles mesures pour les propriétaires bailleurs.

Interdiction de louer des logements trop énergivores

Le calendrier mis en place par l’État vise à interdire progressivement la mise en location de bâtiment et logements trop énergivores.(2)

Seront ainsi interdits à la location :

Dès 2023

Logements qui consomment plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an

À partir de 2025

Logements classés G

À partir de 2028

Logements classés F

À partir de 2034

Logements classés E

En cas de non-respect du seuil, le locataire peut donc se retourner vers son propriétaire et engager un recours en justice.

Affichage obligatoire du diagnostic énergie dans l’annonce de location immobilière

Toutes les annonces de location ou de vente diffusées sur la presse écrite doivent mentionner a minima la lettre des 2 classements (énergétique pour la consommation et climatique pour les émissions de gaz à effet de serre) du logement, avec la mention « Classe énergie » ainsi que « Classe climat » en majuscules et bien lisibles. Sur internet, la classe sur l’échelle de référence doit être précisée, visible et en couleur.

Si le bien est de classe F ou G, il faut également ajouter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».(2)

Faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié

Toujours à la charge du propriétaire, le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Celui-ci doit aussi se charger de transmettre les résultats du diagnostic à l’observatoire des DPE de l’Agence de la transition écologique (ADEME).

Quels sont les risques ? Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable. Concrètement, cela veut dire qu’il possède la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers de référence. Ce n’est plus un document purement informatif. Le propriétaire-bailleur doit ainsi justifier les résultats du DPE en faisant appel à un diagnostiqueur certifié.

En d’autres termes, si vous fournissez un document erroné, le locataire peut demander une compensation ou se retourner contre vous pour préjudice. Ce n’était pas le cas avant.

Consultez l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés mis en place par l’État.

L’impact du DPE sur le montant des loyers et le prix de vente

Ce document renseigne sur l’état d’une habitation. C’est donc aussi un critère qui entre en compte lors du calcul du montant du loyer ou du prix de vente. Si un appartement a une mauvaise étiquette, il est difficile pour le bailleur de justifier le montant d’un loyer. C’est un élément qui peut dissuader des candidats à la location, soucieux de l’environnement et qui ne souhaitent pas payer des factures d’énergie trop élevées. Propriétaire bailleur, vous avez donc tout intérêt d’améliorer la performance énergétique de vos biens en location !

Interdiction d’augmenter le loyer d’un logement énergivore

À compter du 25 août 2022 et du 1er juillet 2024 pour les DROM-COM (Outre-mer), le gel des loyers s’applique à tous bâtiments classés F et G.(1) Cette mesure vient compléter les obligations liées au nouveau DPE et s’inscrit dans la Loi Climat et Résilience.(3) Le bailleur ne peut plus augmenter entre deux contrats distincts le montant du loyer.

Quand faire le DPE d’une location ?

Faites réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié après avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique ou par exemple lors de l’arrivée de nouveaux locataires.

Pour rappel : la durée de validité du DPE est de 10 ans. Si vous mettez un logement en location et que le DPE a plus de 10 ans, vous devez donc le refaire. En effet, depuis 2006, vous avez l’obligation de fournir au futur locataire ce diagnostic, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, ou d’une location saisonnière, dont l’occupation est supérieure à 4 mois par an.

Retrouvez la liste et le détail des documents à fournir lors de la signature du bail dans l’article de loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3 visant à améliorer les rapports locatifs.

La durée de validité du DPE varie selon son année de réalisation

Tout diagnostic réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 est valable jusqu’au 31 décembre 2024. Les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.(1)

Que faire pour améliorer le DPE d’une habitation qu’on souhaite mettre en location ?

Pour améliorer la classe énergétique d’un logement immo mis en location, procédez par étape :

  • Procédez à un état des lieux énergétique du logement. Pour cela, faites réaliser un diagnostic énergétique par un diagnostiqueur professionnel certifié. Le DPE s’accompagne d’une liste de recommandation chiffrée visant à prioriser les travaux de rénovation.
  • Contactez plusieurs artisans ou entreprises qui possèdent la mention RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). C’est une condition essentielle pour prétendre aux aides de l’État et des fournisseurs d’énergie. Demandez plusieurs devis et comparez-les.
  • Consultez les aides qui sont disponibles, leurs conditions et leur date de validité.
  • Programmez vos travaux selon leur priorité et le calendrier. L’hiver n’est pas recommandé pour certains chantiers.

Envie d’anticiper la venue d’un diagnostiqueur professionnel ou de réaliser des travaux avant de demander un nouveau DPE ? Utilisez le simulateur ENGIE pour identifier les travaux d’améliorations à effectuer et les aides financières accordées aux propriétaires-bailleurs.

Je simule mon DPE avec ENGIE

Quelles aides financières sont disponibles pour les propriétaires-bailleurs ?

Pour encourager l’isolation des passoires thermiques et le remplacement des chauffages aux énergies fossiles, l’État, les collectivités locales et les fournisseurs d’énergie se mobilisent pour aider les propriétaires-bailleurs et proposent des aides financières :

  • Loc’Avantages, un dispositif de réduction fiscale via un formulaire à envoyer sur la plateforme de l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
  • MaPrimeRénov’ propriétaires bailleurs,
  • Le dispositif Denormandie pour bénéficier d’une réduction d’impôt,
  • Le déficit foncier (les revenus fonciers sont inférieurs à vos charges),
  • Les Certificats d’Économies d’énergie (CEE),
  • L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ),
  • Exonération de taxe foncière,
  • TVA à taux réduit.

Certaines aides sont cumulables entre elles. Elles sont attribuées sous certaines conditions (habitation vide ou meublée, taux d’imposition, revenus, seuil des performances, etc.).(5)

Attention lorsque vous étudiez les aides à bien distinguer propriétaire-occupant et propriétaire-bailleur. Le Prêt Avance Rénovation (PAR) ne concerne par exemple que les propriétaires occupants.

Bon à savoir pour réaliser le DPE d’un appartement

Sous certaines conditions, vous pouvez demander l’émission du DPE d’un appartement individuel sans le faire visiter par un diagnostiqueur. Celui-ci peut émettre le DPE d’une habitation individuelle sur la base du diagnostic réalisé pour l’immeuble.

10 infos à retenir sur le DPE quand on est propriétaire-bailleur

  1. Le DPE est toujours à la charge du propriétaire.

  2. Il doit être mentionné dans l’annonce de location et fourni avec le contrat de bail.

  3. Transmis lors de la signature avec les autres diagnostics obligatoires, le DPE ne doit pas dater de plus de 10 ans.

  4. La nouvelle version du DPE a généré des modifications importantes (calcul, seuil de performance à respecter, obligations, interdictions) pour le propriétaire bailleur.

  5. Le nouveau DPE est désormais opposable.

  6. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié.

  7. Il existe plusieurs aides et dispositifs fiscaux pour financer les travaux de rénovation énergétique quand on est propriétaire bailleur.

  8. Les logements trop énergivores seront progressivement interdits à la location.

  9. Un bon DPE augmente l’attractivité de votre bien.

  10. Il est déjà interdit d’augmenter le loyer des logements F et G.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir quand on loue un bien immo ?

Le bailleur doit fournir au locataire au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) : le diagnostic plomb ou Constat des Risques d'Exposition au Plomb (CREP), le DPE, l’État des Risques et Pollutions (ERP), le diagnostic amiante, l’état de l’installation intérieur d’électricité et du gaz (si elle a plus de 15 ans) et le diagnostic Bruit (État des nuisances sonores aériennes).

À partir de quelle classe énergétique louer un bien devient interdit ?

Le retrait du marché locatif des biens énergivores est progressif. En 2023, les habitations qui consomment plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an sont interdits dès 2023, les habitations de classe G interdites à partir de 2025, les logements classés F à partir de 2028 et les biens immobiliers classés E dès 2034.

Quels sont les risques pour un bailleur en cas de DPE faux ou non fourni ?

Le bailleur risque une amende de 1 500 euros si le diagnostiqueur en charge du DPE n’est pas certifié. En cas d’absence de DPE, le bailleur peut être poursuivi en justice par le locataire et lui devoir des dommages-intérêts.(1)

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